Indledning:
Efter lejelovens regler om ophævelse kan et lejemål ophæves ”når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejers påkrav bringer det lejede i stand.” Da vanrøgt typisk er begrundet i længere tids misligholdelse, ofte over længere perioder på både 10 – 20 år, medfører ophævelse pga. vanrøgt også at lejeren er forpligtet til at betale erstatning for den skade, som lejemålet har lidt og dermed betale for udlejers udgifter til istandsættelse af lejemålet.
I de senere år har antallet af sager om vanrøgt været stigende, og der er oftest tale om enlige, ældre personer, oftest i 70-erne eller 80-erne, som igennem længere tid ikke har ryddet op, gjort rent eller luftet ud, hvilket ofte medfører en ubehagelig lugt fra lejligheden og forekomst af insekter, eller endog omfattende mug, råd og skimmelsvamp, som ofte opdages ved tilfældigheder, herunder vandskade i underliggende lejlighed fordi køkkenvask eller toilet er stoppet, eller anden form for vandskade. Det er typisk, at disse ældre mennesker holder sig meget for sig selv og ikke er til gene for naboer eller underboer, og derfor har fået lov at passe sig selv længere end godt er.
Muligvis er der også tale om svigt i distriktspsykiatrien, idet disse personer ofte har en diagnose, hvor de ikke er egnet til at bo alene eller passe sig selv.
I den seneste større sag fra Aarhus havde lejerens vanrøgt medført, at lejlighedens gamle køkken var mere eller mindre råddent og gulvene ødelagte, og også badeværelset havde lidt skade, således at lejligheden måtte totalrenoveres for ca. kr. 250.000,00.
Der er ofte tale om personer, som har boet i lejemålet i 20 – 30 år, og der ikke er noget depositum, eller kun et beskedent depositum, og problemet opdages ved en tilfældighed, hvor der har været en mindre vandskade, eller vandindtrængen i den underliggende lejlighed, som medførte at udlejeren sendte en VVS-installatør ud at undersøge, hvad der var galt, og da han havde besigtiget lejligheden, havde han samtidig taget et par billeder med sin mobiltelefon, hvoraf man kunne se at lejligheden var fyldt med gamle aviser, papkasser og affald, samt at lejligheden var groft skadet overalt. Derfor gælder det om at kunne gribe ind hurtigt og effektivt for at få forholdene bragt i orden, og typisk vil det være nødvendigt at ophæve lejemålet. Nogle af sagerne tager adskillige år og medfører store omkostninger for udlejeren, mens det i andre situationer lykkes på forholdsvis kort tid at få sat en stopper for den fortsatte udvikling og få lejeren ud.
De seneste års coronaforhold har ikke gjort det bedre, da det har været almindeligt at folk har isoleret sig selv med mindre kontakt til omverdenen end før.
De seneste års mange sager er derfor anledningen til at give nogle praktiske råd om håndteringen af disse vanskelige sager.
- Bevissikring:
Det starter ofte med at de fleste udlejere får en mistanke om vanrøgt ved henvendelse fra naboer eller en håndværker, og går ud fra at det er muligt at få adgang til lejligheden for at komme ind og besigtige denne ved at varsle adgang til lejligheden for at kontrollere dennes tilstand.
I denne type sager er det ofte tilfældet, at lejeren ikke lukker op, og hertil kommer, at efter retspraksis har man ikke krav på at varsle adgang for at besigtige en lejligheds vedligeholdelsestilstand, hvorfor der må tages andre metoder i brug for at sikre beviset for at der foreligger vanrøgt.
Såfremt der har været en mindre vandskade i den underliggende lejlighed, eller såfremt der har været skadedyr eller insekter, som har bredt sig til andre lejligheder i ejendommen, har udlejeren imidlertid en tilstrækkelig legal begrundelse for at varsle adgang med henblik på at undersøge og foretage afhjælpning af den pågældende mangel, idet det som udgangspunkt er udlejer, der har ansvaret for bekæmpelse af skadedyr, insekter og rotter. Ved en sådan første kontrolbesigtigelse vil det være hensigtsmæssigt at have en håndværker med, gerne en tømrer, idet en sådan håndværker typisk meget hurtigt og enkelt kan konstatere om lejligheden har taget skade som følge af lejers manglende ren- og vedligeholdelse af lejligheden, herunder manglende udluftning m.v.
Under en sådan besigtigelse er det yderst vigtigt at sikre beviset ved at tage en række fotos af lejemålets tilstand, hvilket lejeren typisk ikke har nogen indsigelser imod, hvorefter det er muligt at lave en kort beskrivelse af, hvad der er konstateret.
- Varsling og påbud:
Næste trin er opfyldelse af lejelovens krav og at der, forinden lejemålet ophæves, gives lejeren et påkrav om at bringe lejemålet i stand.
Et sådant påkrav skal for det første indeholde en beskrivelse af de arbejder, som er nødvendige at pålægge lejeren at udføre. Det er typisk først og fremmest oprydning og rengøring, fjernelse af affald og overflødig opbevaret emballage, pizzabakker, papkasser og aviser m.v. Det er nødvendigt at meddele i påbuddet, at lejeren straks skal foretage oprydning og hovedrengøring af lejligheden, selvom der ikke findes regler herom i lejelovgivningen, da dette er nødvendigt for efterfølgende ved en kontrolbesigtigelse at kunne komme til sammen med de nødvendige håndværkere (tømrer, maler, VVS m.v.) i forhold til at konstatere i hvilket omfang lejligheden er skadet og skal repareres og om der skal udføres vedligeholdelsesarbejder af gulve og vægge og lofter, samt typisk også reparation af beskadigede køkkenelementer eller badeværelsesinventar m.v. pga. råd eller skimmel.
Det er nødvendigt at give lejeren en rimelig lang frist til at få udført denne oprydning og rengøring på minimum 14 dage.
Herudover skal der varsles adgang til en kontrolbesigtigelse efter fristens udløb til at konstatere, om lejeren har udført de arbejder, som blev påbudt, hvilket er grunden til at disse skal beskrives rimelig detaljeret, så lejeren ikke kan være i tvivl om, hvad det er han skal gøre. Dato og klokkeslæt for kontrolbesigtigelsen og adgang til besigtigelse er således et særskilt led i det afgivne påbud, og uanset om lejeren har e-mail eller ej vil jeg anbefale at påbuddet afgives ved anbefalet brev samt at der derudover smides en kopi af påbuddet i hans postkasse, da det ofte er ældre mennesker, som ikke har computer eller læser deres e-mail. Påbuddet bør endelig afsluttes med en præcisering af, at såfremt lejeren ikke udfører de påbudte oprydnings- og rengøringsarbejder, og/eller ikke er hjemme og giver udlejeren og dennes håndværkere adgang til kontrolbesigtigelsen, vil dette medføre ophævelse af lejemålet.
- Kontrolbesigtigelsen:
Hvis man er heldig retter lejeren henvendelse til et familiemedlem, lejerorganisation, kommunen eller i sjældne tilfælde en advokat og disse vil typisk – efter at have set lejligheden – forsøge at gøre lejeren klart, at det er vigtigt at denne efterkommer det afgivne påbud, da han ellers risikerer at lejemålet bliver ophævet. Imidlertid er der i de fleste tilfælde tale om ensomme mennesker, som typisk er nogle stakler, der ikke længere er egnet til at bo alene eller i stand til at se det skråplan de er kommet ud på. Derfor sker der ofte ikke noget og lejeren retter ikke henvendelse til nogen.
Ved kontrolbesigtigelsen er det de færreste, der har efterkommet påbuddet og har foretaget effektiv oprydning og rengøring. De lukker blot døren og ved kontrolbesigtigelsen kan det konstateres, at der stort set ikke er sket noget.
Herefter bør man under kontrolbesigtigelsen tage et yderligere antal fotos med mobiltelefonen for at sikre dokumentation for, at der er grundlag for det næste skridt, som typisk vil være en ophævelse af lejemålet.
Det er i denne situation man typisk orienterer kommunen om, at lejemålet er ophævet, hvorefter kommunen orienteres om, at næste skridt er en udsættelse af lejemålet, og det er typisk på dette tidspunkt, at kommunen reagerer og meddeler, at vedkommende lejer nu er skrevet op til en anden bolig, eller eventuelt bør flyttes til et plejehjem.
Kommunerne har typisk ikke lyst til at deltage i en problemløsning med oprydning, rengøring og vedligeholdelsesarbejder med maling, da dette alene medfører udgifter for kommunen, som kan betyde, at lejeren bliver boende i en periode, indtil den er gal igen.
Det er desværre min erfaring, at det er vanskeligt at få kommunen til at agere før lejemålet er ophævet og sagen sendt i fogedretten med henblik på udsættelse af lejemålet.
Det vigtigste ved kontrolbesigtigelsen er således at sikre beviset for, at der er grundlag for en ophævelse, eller beviset for størrelsen af udgifterne til gennemførelse af den nødvendige istandsættelse af lejligheden ved fremskaffelse af tilbud fra håndværkerne, indeholdende en beskrivelse af, hvad det er nødvendigt at udføre og hvorfor.
I de tilfælde hvor lejeren har foretaget et nødtørftigt skridt, giver jeg typisk en yderligere frist på 14 dage med en fornyet kontrolbesigtigelse for at få gennemført den oprydning og rengøring, der er nødvendig for, at håndværkerne kan komme til, men det er ofte svært så længe lejeren bor i lejligheden.
- Ophævelse:
Når man har gennemført den nødvendige afgivelse af et præcist påbud med en rimelig frist og den efterfølgende kontrolbesigtigelse samt konstateret, at det ikke er muligt at få lejeren til at foretage det, der er nødvendigt og påbudt, er der herefter ikke andre muligheder end at ophæve lejemålet.
Dette skal naturligvis igen ske ved anbefalet brev og gerne samtidig pr. e-mail og med aflevering af en kopi i lejerens postkasse, således at man har gjort alt, hvad der er muligt. Selve ophævelsen af lejemålet træder som bekendt i kraft ved lejers modtagelse af meddelelsen om ophævelsen af lejemålet, men hvis man samtidig principalt ophæver og subsidiært opsiger lejemålet med 3 måneders varsel, vil det være nødvendigt at vente med at sende sagen i fogedretten indtil de 3 måneder er gået, uden at lejeren har gjort indsigelse imod opsigelsen.
I størstedelen af sagerne reagerer lejeren ikke, og når fristen udløber efter 3 måneder kan sagen herefter sendes i fogedretten med henblik på udsættelse af lejeren.
I disse situationer skal fogedretten underrette de kommunale myndigheder og det er ofte her, at kommunerne må træde til og i sidste øjeblik sørge for at oplyse, at de nu har sat lejeren øverst på listen til den næste ledige lejlighed, således at det ikke bliver nødvendigt med gennemførelse af fogedsagen.
Herefter kan der opstå et nyt problem, nemlig at fogeden konstaterer, at lejeren er ude af stand til at varetage sine egne interesser og dermed ikke er proceshabil, det vil sige ikke er i en sådan stand, at han kan varetage sine egne interesser på betryggende vis.
Det fremgår af retsplejelovens § 258, at hvis en dommer, og herunder en foged, konstaterer, at en person er ude af stand til at varetage sine egne interesser, skal denne behandles som en umyndig, det vil sige, at lejeren får beskikket en værge.
- Procesinhabilitet:
De nyeste eksempel på en sådan sag er netop offentliggjort i TBB 2002.481, hvor Østre Landsret stadfæstede en fogedrets afgørelse om, at fogeden afviste at udsætte en lejer, fordi fogeden skønnede, at denne ikke var proceshabil. Dette medførte, at ophævelsen ikke kunne gennemføres og at der herefter skulle gennemføres en værgemålssag, hvor der blev beskikket en værge, der kunne varetage lejerens interesser. Da værgen var beskikket, sendte udlejeren igen ophævelsen i fogedretten, men denne blev naturligvis afvist, fordi lejeren havde modtaget opsigelsen, mens han var ude af stand til at varetage sine interesser og derfor var det nødvendigt, at lejemålet blev ophævet på ny, før lejeren kunne udsættes.
Denne omvej medfører naturligvis en forsinkelse på adskillige måneder, idet det godt kan tage op til et halvt år at få beskikket en værge.
Denne proces kunne have været fremmet, hvis lejeren havde henvendt sig til et familiemedlem, eller en anden som var indforstået med at hjælpe lejeren, da den eneste hjælp, som ville fremme sagen, var at den pågældende ville lade sig beskikke som værge eller iværksætte en værgemålssag for denne.
Det er derfor anført ovenfor, at det er en fordel, hvis lejeren retter henvendelse efter modtagelsen af det første påbud til andre for at søge bistand i den opståede situation.
- Udsættelsen:
Hvis lejeren ikke gør indsigelse imod opsigelsen og ophævelsen inden udløbet af de 3 måneder, er betingelserne normalt til stede for at lejeren kan udsættes, og dette vil typisk ske ved, at der under fogedsagen er rekvireret en flyttemand, som bærer lejerens indbo ned på gaden, hvor det sættes på en flyttevogn og køres til opbevaring, hvis lejeren ikke har et andet lejemål, og udgiften til opbevaring vil indtil videre være for politiets regning, og en repræsentant for kommunen vil være tilkaldt, som vil sørge for det videre fornødne af lejerens person, således at lejeren ikke står på gaden.
Det er i de situationer kommunen ofte i sidste øjeblik har fundet et nyt sted at bo for lejeren, hvortil dennes indboeffekter flyttes.Herefter vil istandsættelsen kunne gå i gang og det er en konsekvens af at lejemålet er vanrøgtet og ophævet eller opsagt, at lejeren skal betale for udgiften til lejetab, indtil lejemålet er istandsat og genudlejet. Endvidere skal lejeren betale samtlige omkostninger til istandsættelsen, men som anført ovenfor er situationen ofte den, at lejeren er uden nævneværdige økonomiske midler, og der heller ikke er noget særligt depositum, der helt eller delvist kan dække udgifterne.
Men hvis lejeren har midler, vil det herefter være nødvendigt at anlægge en boligretssag for at få dom for lejerens forpligtelse til at afholde alle udgifterne, og det er her bevissikringen skal bruges til at dokumentere omfanget af den nødvendige istandsættelse, som ofte er meget dyr, da vanrøgt typisk er opstået over en længere årrække.
- Afslutning:
I de få sager hvor lejeren på et tidspunkt har fået beskikket en advokat, enten til at afværge opsigelsen eller ophævelsen, eller også til den efterfølgende boligretssag om erstatning for udgifterne, er det afgørende, at man gennem de fotos, der er taget ved kontrolbesigtigelsen, eller efter fraflytningen, er i stand til at føre bevis for omfanget af den istandsættelse der er nødvendig. Det omfatter typisk håndværkernes tilbud og beskrivelser og ofte også deres vidneforklaring i boligretten om hvad der har været nødvendigt at gennemføre og størrelsen af de udgifter, der har været nødvendige hertil.
Der er ikke ret meget trykt retspraksis om vanrøgt, idet trykt retspraksis typisk kun forekommer ved principielle sager, og i de sager er der typisk ikke noget principielt. Jeg har flere gange siddet i både byretten og landsretten, hvor det er lykkedes en advokat at få den stakkels lejer til at møde i retten, nyvasket og i pænt rent tøj og vandkæmmet, for at forsøge at redde sit lejemål, men i den situation er det altid for sent, allerede fordi at lejeren ikke er i stand til at betale for den nødvendige istandsættelse og allerede som følge heraf må udsættes pga. betalingsmisligholdelse. I den situation har der typisk også været tale om enlige ældre med et alkohol- eller andet misbrugsproblem, og det er ofte nogen ynkelige og ubehagelige sager, hvor det vigtigste er at gribe ind så hurtigt og effektivt som muligt, idet problemerne ved at trække i langdrag kun bliver dyrere.
Det er naturligvis ikke bedre for tiden, hvor der er lange berammelsestider ved retterne, hvorfor det er vigtigt, at man har et sikkert bevis for at kunne afslutte sagen i fogedretten ved udsættelsen.
