Ny kendelse fra Østre Landsret om ophævelse af lejemål efter adgangsnægtelse

FREMTIDSFULDMAGT


Advokaterne i Jyllandsgården A/S

Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus

Ny kendelse fra Østre Landsret om ophævelse af lejemål efter adgangsnægtelse:

Udlejer varslede adgang for dennes ejendomsmægler med 9 dages varsel til besigtigelse af lejligheden

 

af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen

Aarhus

 

Indledning:

De fleste udlejere er bekendt med, at det ofte kan være vanskeligt at få adgang til en lejers lejlighed, enten for at kontrollere installationer, udføre reparationer, gennemføre forbedringer og adgang for ejendomsmægler i forbindelse med salg og mæglers fremvisning af ejendommen til en køber.

Baggrunden for at lejeloven indeholder præcise krav og betingelser, dels om hvornår en udlejer kan kræve adgang til lejligheden og dels om hvilke frister, der skal gives, og dels om de krav på beskyttelse, som en lejer har, er udgangspunkt i Grundlovens § 72, der har følgende ordlyd:

”Boligen er ukrænkelig. Husundersøgelse, beslaglæggelse og undersøgelse af breve og andre papirer, samt brud på post-, telegraf- og telefonhemmeligheden må, hvor ingen lov hjemler en særegen undtagelse, alene ske efter en retskendelse”.

Det er utvivlsomt bekendt for de fleste, at når der er tale om offentlige myndigheders adgang, herunder især politiet, til en lejers bolig, kræves en retskendelse, der er afsagt af en dommer, som har fundet at der findes en rimelig begrundelse for at kræve adgang til en lejers eller en ejers bolig.

Reglerne i lejeloven findes nu i §§ 102 – 104 og lyder således:

  • 102. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
  • 103. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

  • 104. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

 

Hvem kan få adgang og til hvilket formål?

Som anført i lovteksten er det ikke alene udlejeren personligt, men også dennes ”stedfortræder”, som typisk kan være udlejers administrator, ejendomsmægler, eller håndværker. Udgangspunktet er, at det er udlejer, der skal foretage varslingen, men udlejeren kan naturligvis også give fuldmagt til en anden til at foretage varslingen, f.eks. hans advokat eller administrator.

Der er ikke noget formkrav til varslingen, men denne bør af bevismæssige årsager altid være skriftlig, hvilket også medfører at varslingen kan ske pr. mail eller på anden måde digitalt. Varslingen bør endvidere indeholde oplysning om begrundelsen for varslingen og formålet med denne, således at lejeren kan tage stilling til om varslingen er lovlig.

Endvidere bør varslingen indeholde oplysning om et præcist tidspunkt og ikke blot en dag, formiddag eller eftermiddag, samt oplysning om hvor lang tid det tager, det vil sige, hvor lang tid lejeren skal være hjemme.

Hvis der skal udføres arbejder i lejemålet bør det oplyses, hvor lang tid det skønnes at ville vare, og da forskellen på 6 ugers og 3 måneders varsel er, om arbejdernes udførelse er til ”væsentlig ulempe” for lejeren, bør det naturligvis også præciseres, hvor i lejligheden arbejdet skal udføres og hvor lang tid det varer, herunder om der skal lukkes for vand eller afløb i en periode, således at lejeren kan forberede sig, idet det fremgår af retspraksis, at udlejeren naturligvis skal tage det størst mulige hensyn til lejeren og herudover også foretage efterreparationer. Det er i den nye lejelov strammet lidt op til, at de skal foretages ”straks” og dermed ikke flere uger eller måneder efter en større reparation, da dette kan være til gene for lejeren.

Endelig bør varslingen oplyse lejeren om, at hvis adgang nægtes, kan dette medføre en ophævelse af lejemålet, således at lejeren er gjort bekendt med retsstillingen.

 

Hvor lang skal fristen være?

Der er naturligvis situationer, hvor man hverken kan eller skal varsle adgang til lejligheden på forhånd. Disse kan kort betegnes som ”ild og vand”, hvor det kan være nødvendigt at sparke døren ind, hvis lejeren ikke er hjemme, i tilfælde af voldsom røg eller ildebrand og i tilfælde af vandskade og udstrømmende vand for at begrænse skaderne og eventuelt redde liv.

Når der i LL § 102 står ”eller skaffe sig adgang”, betyder det, at adgang skaffes ved hjælp af en låsesmed, eller hvis udlejeren efter aftale med lejeren er i besiddelse af en nøgle til lejemålet, bruger denne.

Bortset herfra er reglerne rimeligt firkantede, idet der kun findes 2 frister, nemlig hhv. på 6 uger og 3 måneder, og det mange ikke er opmærksom på er, at den tredje frist faktisk findes i ordlyden af § 102, nemlig ”når forholdene kræver det”, hvilket betyder at der kan være situationer, hvor der er behov for en kortere frist, nemlig når der ikke skal udføres arbejder i det lejede med reparationer eller forbedringer, men alene foretages en besigtigelse, kontrol, en opmåling eller en fremvisning af lejemålet.

Fra retspraksis kan nævnes flere eksempler.

Ved aflæsning af varme blev det konstateret, at en forbrugsmåler ikke virkede og at det derfor var nødvendigt at udskifte denne. Her kan fristen være kortere end 6 uger, fordi det også er begrundet i at det ikke giver nogen mening, at lejeren, eller rettere udlejeren, skal vente 6 uger på at kunne måle lejemålets forbrug korrekt.

Det samme gælder andre tilsvarende nødvendige småreparationer, som kun tager kort tid, og hvor det både kan være en fordel for lejeren og udlejeren, at de udføres hurtigst muligt.

Der findes også en dom, hvor udlejeren var pålagt af huslejenævnet, at udføre reparationsarbejder i lejligheden inden udløbet af en vis frist, men lejeren nægtede adgang og krævede at udlejeren skulle varsle enten 6 ugers eller 3 måneders frist og nægtede derfor adgang med en kortere frist, hvilket naturligvis medførte, at lejemålet blev ophævet og lejeren sat ud, da udlejeren var forpligtet til at udføre arbejdet inden den af huslejenævnet fastsatte frist.

I denne kategori falder naturligvis også den situation, hvor udlejeren ønsker at sælge ejendommen og en ejendomsmægler skal ind og tage fotos eller besigtige lejligheden for at kunne udføre en vurdering. Tilsvarende gælder også når ejendommen er solgt og den nye ejer ønsker adgang til besigtigelse af lejlighederne, eller i forbindelse med en tvangsauktion, da tvangsauktionskøbere har krav på adgang efter varsling fra auktionsrekvirenten.

 

Varsling på 6 uger eller på 3 måneder?

Afgørende for om lejeren kan kræve det længste varsel på 3 måneder er som anført i lovteksten ”udførelsen af arbejdet vil være til ”væsentlig ulempe” for lejeren.” Dette betyder dels at arbejdet tager flere dage, eller en hel dag, hvor lejeren må være hjemme eller give adgang, samt at udførelsen af arbejdet medfører, at lejeren ikke kan bruge hele lejemålet, f. eks. ikke køkkenet, eller badeværelset i flere timer, eller at der er tale om større arbejder, der varer flere dage, som f.eks. varslede forbedrings- eller moderniseringsarbejder.

Det korte varsel på 6 uger kan anvendes til mindre reparationsarbejder, som ikke medfører at dette spænder over flere dage, eller medfører at lejeren i flere dage er afskåret fra at bruge en del af lejligheden, f.eks. køkken eller bad.

Det betyder, at såfremt der i forbindelse med reparationsarbejder er behov for at håndværkeren arbejder i køkkenet nogen timer, eller i badeværelset i nogen timer, er dette ikke til væsentlig ulempe for lejeren, da denne kan bruge resten af lejligheden det meste af dagen.

Der findes eksempelvis en afgørelse, hvor en lejer fik lejemålet ophævet på grund af adgangsnægtelse, hvor udlejerens håndværkere skulle montere et nyt vandrør igennem et skab i lejlighedens køkken. Der var tale om et nyt vandrør, som gik hele vejen op igennem ejendommens lejligheder, der nødvendiggjorde at det pågældende køkkenskab enten måtte sløjfes, eller gøres lidt mindre. Samtidig tilbød udlejeren opsætning af et nyt ekstra køkkenskab. Det mente lejeren var til væsentlig ulempe og det fik han ikke ret i, idet installationen var nødvendig og kun tog nogle få timer inklusiv arbejdet i lejerens køkken.

 

Ejendomsmæglerens adgang:

I kendelsen fra Østre Landsret af 26/8 2022 havde udlejeren den 20/4 2022 varslet adgang for hans ejendomsmægler til besigtigelse med henblik på at forberede salg af ejendommen. Varslet var på 9 dage og lejeren ringede til ejendomsmægleren og oplyste, at han ikke ville få adgang, og tilføjede at han var af den opfattelse, at der var tale om chikane fra udlejers side. Udlejeren ophævede lejemålet og sendte sagen i fogedretten, der gav udlejeren ret i, at han havde krav på adgang, og da det også var anført i varslingen, at adgangsnægtelse kunne medføre ophævelse, afsagde fogedretten kendelse om at lejeren skulle udsættes.

Denne kendelse kærede lejeren til landsretten, der stadfæstede afgørelsen, og da lejerens advokat samtidig ansøgte landsretten om at kendelsen skulle have opsættende virkning, således at lejeren først skulle udsættes, når landsretten traf afgørelse, meddelte landsretten samtidig, at da landsretten stadfæstede huslejenævnets kendelse, var der ikke nogen grund til at tage stilling til kravet om opsættende virkning, hvorfor lejeren blev udsat af lejemålet.

Afgørelserne er trykt i TBB 2022, side 894.

 

Afslutning:

Det man som udlejer eller administrator skal være opmærksom på ved varsling af adgang til lejemålet er således, dels at varslingen altid bør være skriftlig, selvom det ikke er noget formkrav og den kan sendes pr. mail eller tilsvarende, og dels at varslingen skal indeholde en tilstrækkelig beskrivelse af tidspunktet, hvor lang tid det tager, årsagen til den krævede adgang og endelig at lejeren orienteres om at adgangsnægtelse kan medføre, at lejemålet ophæves.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.