Pas på formuleringen i § 11

Indledning

Det er efterhånden almindeligt forekommende, at der indgås lejekontrakter med 2 eller 3 navngivne lejere, der kaldes et delelejemål, hvor lejerne ikke er et ægtepar eller registreret parforhold, idet der gælder særlige regler i lejeloven for disse.

Der gælder imidlertid ingen regler om delelejmål forstået som typisk 2 eller 3 unge mennesker, som ønsker at dele udgiften til huslejen og derfor i fællesskab lejer en lejlighed.

Da lejeloven ikke indeholder regler for delelejemål er det vigtigt, at udlejer i lejekontraktens § 11 præciserer, om der stilles særlige betingelser for at lejemålet er lejet ud til 2 eller flere lejere, idet der er tale om en solidarisk aftale imellem udlejeren på den ene side og lejerne på den anden side, hvor lejerne i fællesskab hæfter for opfyldelse af lejeaftalen, både for så vidt angår løbende betaling af huslejen, løbende overholdelse af aftalte vedligeholdelsesforpligtelser og løbende hæftelse for lejemålets istandsættelse ved dettes ophør.

I en nyere dom fra Østre Landsret er der taget stilling til retsvirkningen af, at den ene lejer uden aftale med udlejeren fraflyttede lejemålet, og herunder om dette medfører at det tilbageværende lejemål med den anden lejer ophæves efter den tidligere lejelovs § 93, stk. 2, litra d, hvorefter lejemålet kan ophæves ”når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren”. Ordet ”lejeren” i denne bestemmelse må forstås som alle lejerne på lejekontrakten.

 

Faktum:

Lejerne L 1 og L 2 lejede en lejlighed sammen og boede i denne ved lejemålets indgåelse i 2014, og i september 2018 skrev L 2 til udlejeren og spurgte, om hun kunne blive slettet fra lejekontrakten, idet hun havde fået tilbudt en anden lejlighed.

Udlejeren meddelte i november 2018 L 2 afslag og bemærkede, at såfremt L 2 ønskede at fraflytte, skulle lejeaftalen opsiges.

Det var i lejekontraktens § 11 anført, at ”lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber.”

I august 2019 skrev L 1 til udlejers administrator og spurgte om udlejer kunne acceptere, at L 2 fraflyttede adressen.

Udlejer svarede og bemærkede at såfremt L 2 fraflyttede, skulle lejemålet opsiges.

I august 2020 orienterede L 1 udlejer om et ønske om at bytte lejligheden med en anden lejer og en anden beboelseslejlighed. Udlejeren bemærkede, at det var konstateret, at L 2 var fraflyttet lejemålet og at D var tilmeldt folkeregisteret på adressen.

L 1 bekræftede, at L 2 var fraflyttet lejemålet og at D var L 1’s kæreste, som var flyttet ind.

Den 8. oktober 2020 ophævede udlejer lejemålet med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra d, nu LL § 182, stk. 1, nr. 4. Det fremgik af sagen, at L 2 var fraflyttet i efteråret 2018.

 

Boligretten:

Udlejeren indbragte sagen for boligretten, som fandt at ophævelsen ikke var berettiget.

Boligrettens flertal udtalte, at lejelovens § 93, stk. 1, litra d, giver udlejer adgang til at ophæve lejeaftalen, hvis lejer fraflytter lejemålet i utide. ”Vi finder at bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver hjemmel til ophævelse i den foreliggende situation, hvor kun den ene lejer, sagsøgte L 2, er fraflyttet og hvor lejemålet således ikke er efterladt tomt. Vi bemærker i den forbindelse, at lejeloven er en social beskyttelseslov og at der derfor må stilles skærpede krav i hjemlen til ophævelse af lejeforholdet. Ophævelse vil herefter alene være berettiget, såfremt det ved indgåelsen af lejekontrakten måtte have stået de sagsøgte klart, at det var en betingelse, at de begge boede i lejemål. En sådan betingelse er ikke direkte anført i lejekontrakten og vi finder, at det anførte om tilmelding til folkeregisteret ikke – med den klarhed der må kræves til en betingelse relateret til udlejers ophævelsesadgang – kan anses for en tilstrækkelig klar tilkendegivelse fra sagsøgeren om, at begge de sagsøgte skulle bebo lejemålet. Sagsøgerens tilkendegivelse om sin opfattelse overfor de sagsøgte efter indgåelsen af lejekontrakten i forbindelse med de sagsøgtes forespørgsel om sletning af L 2 fra lejekontrakten kan ikke føre til et andet resultat. Vi finder herefter at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.”

Den anden boligretsdommer lagde vægt på det i kontrakten anførte vilkår om lejernes tilmelding til folkeregisteret efter omstændighederne var tilstrækkeligt, således at L 2’s fraflytning i utide var tilstrækkelig til at ophæve lejemålet.

 

Landsrettens dom:

Østre Landsret stadfæstede boligrettens flertals afgørelse med følgende begrundelse:

Landsretten finder som byrettens flertal, at bestemmelsen i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere lejelovs § 93, stk. 1, litra d) hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver udlejer adgang til at ophæve lejeaftalen alene som følge af at en eller flere af lejerne fraflytter lejemålet.

Landsretten finder endvidere, at det ikke ved den indgåede aftale, eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed er tilkendegivet overfor L 1 og L 2, at det er en betingelse for opretholdelsen af lejemålet, at det bebos af dem begge, således at den enes fraflytning af lejemålet kan berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket.

Landsretten tiltræder derfor at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.

 

Supplerende bemærkninger:

Begrundelsen kan også formuleres på den måde, at ordet ”lejer” i lejekontrakten betyder den person, der står på lejekontrakten, og hvis der står 2 eller 3 personer på lejekontrakten som lejere medfører dette, at såfremt en af lejerne flytter, har den anden eller de 2 andre ret til at blive boende, fordi lejekontrakten er indgået med flere personer, der hver har rettigheder som lejere efter lejeloven.

Hvis man vil fravige lejelovens regler, eller de særlige regler, fordi en lejlighed udlejes til 2 eller flere personer, vil det kræve en klar og præcis formulering i lejekontraktens § 11, idet der som anført i indledningen er tale om et solidarisk skyldforhold med flere parter på den ene side, der hæfter solidarisk for opfyldelse af alle forpligtelserne, og hvis det herudover skal være en forpligtelse for at lejemålet ikke skal kunne ophæves, at lejerne fortsat skal blive boende i lejemålet sammen, skal det stå meget tydeligt og præcist i § 11.

Begrundelsen herfor er ganske enkelt den, at en så alvorlig sanktion som en ophævelse af lejemålet som udgangspunkt ikke kan udvides ved fortolkning, da der er tale om en ufravigelig lovbestemmelse og man ikke selv kan indføre sine egne regler om, at lejemålet også kan ophæves i andre situationer, end de der står i loven. Udgangspunktet er ganske enkelt, at hvis en lejer i et delelejemål fraflytter lejemålet i utide, hæfter denne fortsat i de efterfølgende år for både betaling af lejen, løbende vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, uanset om de er flyttet og har været flyttet i flere år. Man hæfter nemlig indtil udlejeren bekræfter, at den fraflyttede lejer er frigjort fra sine forpligtelser.

Dette er en konsekvens af, at udlejeren har valgt at indgå en aftale med flere lejere, da de hver især har rettigheder efter lejeloven som udgangspunkt.

Delelejemål giver ofte problemer og mit forslag til en løsning af dette problem er, at det i lejekontraktens § 11 præciseres, at ”da der er tale om et delelejemål vil en opsigelse fra én af lejerne anses som en opsigelse af hele lejemålet.”

Herved er det gjort lejerne klart, at der ikke kan ske delvis fraflytning eller delvis opsigelse og at udlejeren betragter lejemålet som en helhed, hvor det ikke tolereres, at en af de solidarisk hæftende lejere fraflytter i utide, typisk fordi udlejeren har lagt vægt på, at der er 2 solidarisk hæftende personer for den løbende betaling af leje og opfyldelse af lejekontrakten i øvrigt.

Dommen er helt i overensstemmelse med hidtidig retspraksis og er trykt i TBB 2022.960 ØLD.

 

PS:

Det præciseres, at lejeloven også indeholder en særregel for papirløse parforhold i den tidligere lejelovs § 77 a, nu lejelovens § 166 med følgende ordlyd:

”Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale efter 1. punktum, kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.”

 

• 165, 2. punktum finder tilsvarende anvendelse.

Det man særligt skal lægge mærke til ved papirløse forhold er, at de 2 parter (2 lejere) har ret til selv at bestemme, hvem af dem der skal fortsætte lejeforholdet, efter at den anden flytter i forbindelse med ophævelse af samlivet.

Den særlige regel blev indført, da det blev almindeligt med papirløse ægteskaber, og er en særregel i lejelovgivningen, hvorefter udlejeren ikke har nogen indflydelse på, hvem af parterne i et lejemål, der har ret til at flytte og dermed samtidig blive frigjort fra sine forpligtelser. Men bemærk at det naturligvis kun er den person, der står på lejekontrakten, der hæfter for opfyldelse af lejelovens forpligtelser, idet en kæreste, der ikke står på lejekontrakten, ikke hæfter for opfyldelsen af forpligtelserne, før denne eventuelt efter 2 års fælles husstand og samlivsophævelse aftaleretligt får lov til at overtage lejemålet eller ret hertil ved dom.