Advokaterne i Jyllandsgården

En god dag i landsretten – især for udlejere i Kolding

En god dag i landsretten – især for udlejere i Kolding

af: Erik Aagaard Poulsen

Indledning:

 

Vestre Landsret har den 28/2 2023 truffet afgørelse i en sag, som drejede sig om lejens størrelse i en småhusejendom i Kolding (et rækkehus), hvor lejeren havde klaget til huslejenævnet, der i 2018 traf afgørelse om nedsættelse af lejen fra kr. 80.400,00 årligt til kr. 57.000,00, svarende til en aftalte leje på kr. 1.018,00 pr. m2, nedsat til en aftalt leje på kr. 721,00 pr. m2, under forudsætning af at bruttoetagearealet var på 79 m2, hvilket imidlertid ikke var korrekt, jf. nedenfor, men på 107 m2.

 

Udlejeren indbragte sagen for boligretten i Kolding, hvor boligretten efter en formalitetsprocedure afsagde kendelse om, at der ikke var grundlag for at ophæve huslejenævnets afgørelse og hjemvise denne til fornyet behandling i huslejenævnet, og efterfølgende ved en dom af 5/10 2021 frifandt udlejeren, således at lejen ikke kunne nedsættes og tilkendte udlejeren kr. 40.000,00 i sagsomkostninger.

 

Boligrettens dom blev af lejeren anket til Vestre Landsret, som afsagde dom i sagen den 28/2 2023 og stadfæstede boligrettens dom om frifindelse af udlejeren og lejerens efterbetaling af for lidt betalt leje, samt tilkendte udlejeren kr. 35.000,00 i sagsomkostninger.

 

Lejeren skal herefter inden 14 dage efter landsrettens dom betale kr. 211.793,00 til udlejeren, og da beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, vil manglende betaling inden fristens udløb medføre, at lejemålet kan ophæves som følge af betalingsmisligholdelse.

 

Hvorfor kan det gå så galt? – dette vil blive besvaret ved nedennævnte gennemgang af sagen, som er principiel for særligt udlejerne af småhusejendomme i Kolding, hvor såvel boligretten som landsretten fastslår, at huslejenævnets hidtidige praksis gennem de seneste 10 – 12 år ikke er lovlig.

 

 

Huslejenævnets afgørelse:

 

Lejemålet i sagen var et rækkehus med kælder, stue og 1. sal, med en lille forhave og en større baghave. Lejemålet var indgået den 1/11 2015 og lejeren klagede i 2018 til huslejenævnet over lejens størrelse.

 

Huslejenævnet bad udlejeren om at indsende oplysninger om driftsudgifter, herunder udgiften til forsikringspræmie og oplysning om eventuelle forbedringer, hvorefter huslejenævnet udarbejdede et skyggebudget på grundlag af driftsudgifterne i 2015, hvilket er forkert, da lejen skal fastsættes på grundlag af driftsudgifterne i 2018. Nævnet medtog skønnede udgifter for forbedringer af køkken, bad og termovinduer, men medtog ikke udgifter til udlejers forbedringer ved opførelse af et nyt lukket vindfang på 1 m2, nye trægulve overalt i stueetagen, hvor der tidligere var betongulve, nye elinstallationer og nye hårde hvidevarer, samt installation af vaskeri i kælderen, hvor der også blev etableret et moderne badeværelse.

 

I forbindelse med udlejers indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten blev der indhentet en landinspektøropmåling af lejemålet efter Arealbekendtgørelse nr. 311 fra 1983, som efter dagældende lejelovs § 115 a indeholder de opmålingsregler, som skal anvendes af private udlejningsejendomme, hvorved kælderarealet indgår i beregningen, således at det korrekte og lovlige bruttoetageareal herefter udgjorde 107 m2 og ikke de 79 m2, som stod i lejekontrakten (der stod 70 m2 i BBR, som kun er stueetage og 1. sal).

 

Konsekvensen af at anvende det korrekte bruttoetageareal var herefter, at den aftalte leje på kr. 80.400,00 herefter kun udgjorde kr. 751,00 pr. m2, og da huslejenævnet ved afgørelsen havde godkendt en leje på kr. 721,00 pr. m2, var der ikke nogen hjemmel til at nedsætte lejen, fordi der ifølge retspraksis skal tages højde for væsentlighedskriteriet på 10 – 15%, når der er tale om lejefastsættelse i en småhusejendom.

 

Når der til huslejenævnets skønsmæssige afgørelse af det forkerte skyggebudget skal lægges de yderligere forbedringer, som opførelse af nyt vindfang og trægulve i hele lejemålet, nye elinstallationer og det nye badeværelse og vaskeri i kælderen, var det jo åbenlyst at huslejenævnets afgørelse var forkert og truffet på et ukorrekt grundlag.

 

Det var derfor oplagt som en principal påstand at påstå huslejenævnets afgørelse ophævet og hjemvist til fornyet behandling i huslejenævnet alene på grundlag af lejemålets størrelse.

 

Huslejenævnets praksis:

 

Huslejenævnet i Kolding har de seneste 10 – 12 år truffet afgørelser om lejens størrelse i småhusejendomme på grundlag af undtagelsen i dagældende BRL § 29 c, 4. punktum (nu lejelovens § 32, 4. punktum) om anvendelse af skyggebudget, idet huslejenævnet var af den opfattelse, at der ikke fandtes tilstrækkeligt med relevante sammenligningslejemål i Kolding.

 

Nævnets begrundelse i sagen og i tidligere sager var,

 

Efter nævnets kendskab til udlejningsejendommene i hele kommunen, såvel efter at have gennemgået en stor del af disse, er der ingen af de eventuelt sammenlignelige ejendomme, der er reguleret efter BRL § 7.

 

I henhold til BRL § 29 c, 4. punktum, kan huslejenævnet, såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter, forbedringer m.v., jfr. BRL § 40, og på grundlag af disse oplysninger an­sæt­te den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. I det omfang det ikke har været muligt at fremskaffe dokumentation for udgifter, er disse fastsat skønsmæssigt på baggrund af oplysninger og det konstaterede under besigtigelsen.

 

Afkast er beregnet som 7% af 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973.

 

På baggrund af det konstaterede på besigtigelsen og udlejers oplysninger, har nævnet vurderet omfanget af forbedringer samt andelen af sparet vedligeholdelse og skønsmæssigt fastsat forbedringstillægget.

 

Nævnet har lagt til grund, at der siden 1973 blandt andet er sket forbedringer af køkken, bad samt vinduer.”

 

Da huslejenævnets begrundelse starter med ordene ”efter nævnets kendskab” går det galt allerede fra starten, idet trykt landsretspraksis har fastslået, at nævnets manglende kendskab til sammenligningslejemål ikke er dokumentation for, at der ikke findes sammenligningslejemål. Det er som bekendt den, der kræver den aftalte leje ændret, der har bevisbyrden for at der ikke findes relevante sammenligningslejemål i kommunen.

 

For det andet går det også galt for nævnet for oplysningen om ”at have gennemgået en stor del af disse” (sammenligningslejemål), hvilket er en henvisning til en tidligere boligretssag, som jeg havde i 2012, hvor der var fremlagt en oversigt fra Grundejernes Investeringsfond med adresser på ca. 80 store udlejningsejendomme i Kolding, der indeholdt mindst 7 boliglejemål, det vil sige med mindst 560 lejligheder, der kunne være udlejet efter reglerne om omkostningsbestemt leje. I forbindelse med denne sag foretog huslejenævnet en udokumenteret hjemmelavet undersøgelse af disse 80 ejendomme, hvor de prøvede at ringe eller skrive til udlejerne, eller administratorerne om at få oplysninger om, hvorvidt lejen i disse lejemål var omkostningsbestemte. De fik kun svar fra nogle af udlejerne og administratorerne men langt fra alle og udarbejdede herefter et notat, der dels oplyste adressen på ejendomme, hvor de havde fået bekræftet, at der ikke var omkostningsbestemt leje og dels nogle adresser på ejendomme, der var blevet byfornyet, og derfor ikke kunne anvendes som sammenligningslejemål.

 

Under sagens behandling i boligretten var huslejenævnets formand blevet indkaldt af lejerens advokat som vidne, hvorunder han, på retsformandens forespørgsel om hvorvidt undersøgelsen i 2012 efterfølgende var blevet ajourført, kunne oplyse, at det var den ikke. Undersøgelsen i form af huslejenævnets notat indeholdt ikke nogen dokumentation for noget som helst og det betød blandt andet, at de ejendomme, som på et tidspunkt var byfornyet, men hvor byfornyelseslånene var indfriet og deklaration om byfornyelse aflyst, ikke længere indgik som sammenligningslejemål, hvorfor notatet var forældet.

 

Der var heller ingen forklaring på, hvorfor huslejenævnet havde anvendt det i lejekontrakten aftalte areal på 79 m2 og ikke de 70 m2, der stod i BBR-Meddelelsen, og dermed at kælderarealet heller ikke var indregnet, så det var nærmest halvpinligt.

 

Nævnets formand havde tilsyneladende heller ikke noget kendskab til, at boligretten i Kolding mindst 5 gange efter 2012 havde tilsidesat huslejenævnets skøn i 5 domme i de sager de selv havde haft op til 2016 og der er muligvis også andre domme med samme resultat.

 

Er huslejenævnets praksis lovlig?

 

Det fremgår klart af formuleringen af huslejenævnets afgørelse, at når nævnet af egen drift havde lavet en udokumenteret hjemmelavet undersøgelse i 2012, har nævnet lavet sin egen hjemmelavede regel om ved sager i småhusejendomme og lejens størrelse aldrig at anvende lovens regel om bevisførelse med sammenligningslejemål, men altid at anvende et skyggebudget, hvilket ikke er en lovlig retsanvendelse.

 

Der er således formentlig ikke truffet en individuel afgørelse i sådanne sager siden 2012, men i stedet for sket anvendelse af huslejenævnets hjemmelavede egen regel.

 

Huslejenævnet er ikke en domstol, men et privatretligt tvistenævn, der er undergivet forvaltningslovens regler, hvorfor de afgørelser, som nævnet træffer, skal være i overensstemmelse hermed.

 

Forvaltningsafgørelsen bliver derfor ugyldig eller ulovlig, idet forvaltningsmyndigheder ikke uden særlige holdepunkter i lovgivningen lovligt kan sætte et bestemt skøn ”under regel” ved at opstille interne regler, der afskaffer eller kraftigt begrænser skønnet.”

 

Det var i realiteten det samme princip Inger Støjberg blev dømt for ved Rigsretten, da hun lavede en instruks om, at alle asylsøgende ægtepar, hvor kvinden var under en bestemt alder, skulle adskilles. Dette var ulovligt, idet asylansøgerne efter loven havde krav på en behandling, hvorunder der blev udøvet et individuelt skøn.

 

Derfor var det eneste rigtige at gøre i boligretten, at begære huslejenævnets afgørelse hjemvist til fornyet behandling, og hvis dette var sket, inkl. bilag fra landinspektørens opmåling af det korrekte bruttoetageareal og inkl. korrektion af huslejenævnets skyggebudget med tal fra 2015, tilføjet udgifterne i 2018, og de yderligere forbedringer udført af udlejer, ville det helt klart føre til, at huslejenævnet måtte træffe en ny afgørelse med en godkendelse af lejen, hvad enten denne blev truffet efter et skyggebudget eller efter lejens størrelse på baggrund af det korrekte areal.

 

Dermed ville lejenedsættelsen bortfalde og lejeren kunne slippe med efterbetaling af den nedsatte leje for nogle yderligere få måneder, i stedet for nu at skulle tilbagebetale for godt 4 års nedsat leje.

 

Det korrekte bruttoetageareal:

 

I praksis anvender mange udlejere, huslejenævn og boligretter, det areal der står i BBR-Meddelelsen som bruttoetageareal i boligretssager. Dette skyldes typisk at ikke alle udlejere har udført en opmåling og beregning af bruttoetagearealet af en landinspektør efter bekendtgørelse nr. 311 af 26.06.1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler (arealbekendtgørelsen).

 

Dette er en fejl, idet BBR-Meddelelsens regler om opmåling af bruttoetagearealet er anderledes, end reglerne i arealbekendtgørelse 311/1983, idet disse fremgår af bygningsreglementet og har til formål at opgøre ejendommens bebyggelsesprocent på grundarealet. Bygningsreglementets regler er anderledes, dels for beregning og fordeling af fællesarealer og dels særligt arealer, der er beliggende i en kælder, hvortil der er direkte adgang fra stueetagen med en indvendig trappe. Det fremgår af den tidligere lejelovs § 115 a og den nugældende lejelovs § 206, at ”Indenrigs- og Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.”

 

Det betyder på almindeligt dansk, at det eneste og lovlige og korrekte bruttoetageareal er det areal, man kommer frem til ved at anvende reglerne i arealbekendtgørelsen, og at den bekendtgørelse, der er udstedt i medfør af lejeloven, er præceptiv og derfor ikke kan fraviges ved aftale, hvorfor en udlejer, der dokumenterer bruttoetagearealet ved en landinspektøropmåling efter arealbekendtgørelsen overfor huslejenævnet og boligretten, altid vil få lagt det korrekte areal til grund.

 

Bruttoetagearealet efter Arealbekendtgørelsen vil altid være større end bruttoetagearealet efter bygningsreglementet, når der til lejemålet hører en kælder, hvortil der er adgang af en indvendig trappe.

 

Arealbekendtgørelsens § 1, litra e, indeholder følgende regel:

 

Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe.

 

Så det kan være dyrt at spare udgiften til en landinspektøropmåling.

 

Boligrettens dom:

 

Som oplyst ovenfor, traf boligretten ved kendelse afgørelse om at huslejenævnets afgørelse ikke var behæftet med så alvorlige fejl og mangler, at der var grundlag for at ophæve afgørelsen og hjemvise denne til fornyet behandling i nævnet.

 

Herefter fortsatte sagens behandling ved boligretten, hvor der dels var fremlagt opgørelsen fra Grundejernes Investeringsfond fra 2012 og en ny fra 2019 med adresser på mere end 80 bindingspligtige ejendomme, og efter gennemgang af antallet af lejlighederne på disse, var der 1104 lejemål, som muligvis havde omkostningsbestemt leje. Endvidere blev fremlagt oplysning fra huslejenævnet i Kolding over, hvor mange sager med omkostningsbestemt leje de havde truffet afgørelse i i perioden 2008 til 2012. Det havde de i ca. 200 lejemål og der blev ligeledes fremlagt oplysning om, i hvor mange lejemål huslejenævnet havde truffet afgørelse om omkostningsbestemt leje i i perioden 2013 til 2019.

 

Det havde de i 46 ejendomme med 378 lejligheder.

 

Så det er svært for huslejenævnet at blive ved med at oplyse, at de ikke har kendskab til sammenligningslejemål med omkostningsbestemt leje.

 

Herudover blev der fremlagt trufne afgørelser fra huslejenævnet fra 2017 om omkostningsbestemt leje i 97 lejligheder, beliggende på Knud Hansens Vej, Stejlbjerg Alle og nogle andre omkostningsbestemte lejemål fra listen, GI og huslejenævnet, der var truffet tilsvarende afgørelser i og dermed bevis for at der rent faktisk fandtes adskillige og tilstrækkeligt med sammenligningslejemål.

 

Om disse kunne anvendes som værende relevante sammenligningslejemål kunne herefter alene konstateres ved besigtigelse, hvilken opgave påhvilede lejeren og dennes advokat at løfte bevisbyrden med.

 

Der blev naturligvis også fremlagt kopi af de boligretsdomme fra 2013 – 2016, som havde fastslået, at lejeren ikke havde ført bevis for, at der ikke fandtes relevante sammenligningslejemål, hvorefter lejerne havde tabt sagerne og den aftalte leje derfor blev godkendt.

 

Det blev under sagen dokumenteret, at Kolding som landets 7. største kommune har et indbyggertal på 94.000, hvoraf de 61.000 indbyggere bor i Kolding by. Dette giver naturligvis en formodning for, at der eksisterer tilstrækkelige med sammenligningslejemål i Kolding.

 

Boligrettens dom af 5/10 2021:

 

Der var fra udlejers side fremlagt dokumentation for adresser på 104 sammenligningslejemål i form af varslinger eller huslejenævnsafgørelser og de fleste lå i niveauet kr. 800,00 – kr. 900,00 pr. m2 og fra lejers side var der ikke fremlagt nogen oplysninger om nogen sammenligningslejemål.

 

Da det er lejeren, der har bevisbyrden, og som skal opfyldes ved fremlæggelse og besigtigelse af relevante sammenligningslejemål, ønskede udlejeren naturligvis ikke besigtigelse af egne sammenligningslejemål, idet de i rimeligt omfang havde dokumenteret, at disse fandtes. Under hovedforhandlingen blev der derfor ikke foretaget besigtigelse af andre sammenligningslejemål end det omtvistede lejemål.

 

I boligrettens dom henviser boligretten til udlejerens dokumenterede sammenligningslejemål, som gengivet ovenfor, og skriver herefter yderligere:

 

” Boligretten har ikke foretaget besigtigelse af sammenligningslejemål. Herefter,

efter vidneforklaring fra huslejenævnets formand, herunder om, at listen over bindingspligtige ejendomme fra 2012 (fra GI) ikke er ajourført, således at der kan være sket ændringer i lejens fastsættelse, og efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, kan det ikke udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. Lejeren har derfor ikke løftet bevisbyrden for, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, og den aftalte leje skal derfor være gældende mellem parterne.

 

Boligretten tager på denne baggrund udlejerens påstand til følge som nedenfor

bestemt.”

 

Heri tilkender boligretten udlejeren kr. 40.000,00 i sagsomkostninger og afsiger dom for at lejeren skal acceptere den aftalte årsleje på kr. 80.400,00 og efterbetale for lidt betalt leje siden huslejenævnets nedsættelse.

 

Lejers anke til landsretten:

 

Det var tilsyneladende nu gået op for lejeren og dennes advokat, at for at kunne løfte bevisbyrden, var det nødvendigt, enten at fremlægge og forevise sammenligningslejemål, hvor den aftalte leje var væsentlig lavere, eller at føre et egentligt bevis for at der ikke fandtes sammenligningslejemål, eller tilstrækkelige sammenligningslejemål i Kolding by.

 

Derfor fremsatte lejeren i forbindelse med ankestævningen en anmodning til landsretten om, at landsretten flyttede til Kolding og foretog besigtigelse af nogle få af de sammenligningslejemål, som udlejeren havde fremlagt i sagen.

 

Den praksis, hvor landsrettens dommere foretog besigtigelse, ophørte for mere end 20 år siden og landsretten afviste derfor også ved kendelse, at ville foretage den ønskede besigtigelse.

 

Baggrunden herfor var, at Højesteret for ca. 20 år siden fastslog, at landsretterne (hvor der ikke medvirker boligdommere) ikke var forpligtet til længere at køre rundt og besigtige sammenligningslejemål.

 

Som følge heraf fremlagde lejer i stedet for dels en videooptagelse fra lejerens lejlighed og dels nogle fotos og videooptagelser fra nogle lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Alle i Kolding. Da det er tilladt at fremkomme med nye beviser i landsretten, blev disse fotos og videooptagelser fremlagt som nye beviser.

 

Herudover bestod bevisførelsen af en yderligere forklaring fra lejerens side om at der ikke var andre rækkehuse, end dem hun boede i i kvarteret eller området og at der var 8 – 9 minutters kørsel herfra til Stejlbjerg kvarteret og 6 – 7 minutters kørsel til Knud Hansens Vej.

 

Endvidere oplyste lejeren, at der både er en indvendig og en udvendig nedgang til kælderen og at hun ikke benytter den udvendige nedgang. Endvidere afgav hun forklaring om en lang række småting i form af mangler, som hun mente ikke var i orden, for at dette skulle medføre en lavere lejeværdi, men da sagen ikke omhandlede nogen tvist om mangler, var disse forhold irrelevante.

 

Landsrettens dom:

 

Vestre Landsret stadfæstede boligrettens dom og anfører som begrundelse herfor, dels at der under sagen er fremlagt lejekontrakter og huslejenævnsafgørelser vedrørende en række lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Allé og dels at ”efter oplysningerne om lejemålet Sct. Knudsvej 26 sammenholdt med oplysningerne fra Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnet i Kolding,  samt dettes formand, tiltræder landsretten, at det ikke kan udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. Det, der er fremlagt for landsretten, kan ikke føre til et andet resultat. Der er derfor ikke grundlag for at ansætte lejen for lejemålet Sct. Knudsvej 26 på baggrund af et skyggebudget.

 

Herefter, og da appellanten ikke efter bevisførelsen har godtgjort, at lejen for Sct. Knudsvej 26 væsentligt overstiger det lejedes værdi, stadfæster landsretten boligrettens dom.”

 

Det der er tankevækkende og principielt ved landsrettens begrundelse er først og fremmest, at landsretten ikke nøjes med at sige, at lejeren ikke har bevist, at der ikke findes sammenligningslejemål i Kolding, tværtimod redegør landsretten for at de netop har konstateret, at der er fremlagt oplysninger om masser af sammenligningslejemål, dels ved oversigten fra Grundejernes Investeringsfond, dels de fremlagte lejekontrakter, dels de fremlagte huslejenævnsafgørelser og dels oplysningerne om yderligere lejemål på Knud Hansens Vej og Stejlbjerg Alle i Kolding.

 

Landsretten har således ikke som sædvanligt nøjes med at konstatere, at der ikke er ført bevis for, at der ikke findes sammenligningslejemål, men direkte konstateret, at der er sammenligningslejemål, hvor de er beliggende og på hvilken måde udlejeren har ført bevis for, at der er tilstrækkelig med sammenligningslejemål i Kolding til at man ikke kan anvende reglerne om skyggebudgettet.

 

Det er endvidere tankevækkende, at landsretten også omtaler vidneforklaringen fra huslejenævnets formand, hvilket medførte at boligretten i Kolding skosede denne for, at huslejenævnet ikke havde ajourført den såkaldte undersøgelse fra 2012, men bare ukritisk blev ved med at bruge det gamle notat.

 

Landsretten tilkendte udlejeren kr. 35.000,00 i sagsomkostninger.

 

Afsluttende bemærkninger:

 

Udlejerne af småhuslejemål i Kolding kan være glade for, at Vestre Landsret nu har fastslået, at der de facto findes tilstrækkelige med sammenligningslejemål i Kolding til, at huslejenævnet ikke fremover kan anvende et skyggebudget og dermed slår fast, at når lejeren kræver lejen nedsat, er det nødvendigt at der udføres et grundigt og tidskrævende arbejde for at dokumentere, at der findes sammenligningslejemål i tilstrækkeligt omfang til at der er grundlag for at nedsætte den aftalte leje.

 

De almindelige regler om bevisførelse har det formål at sikre rigtige afgørelser, således at den, der vil have en aftale tilsidesat eller ændret, skal føre bevis for, at der er grundlag for at ændre aftalen.

 

Huslejenævnet kan lære, at man ikke blot kan nøjes med at sige, at man ikke ved om der findes sammenligningslejemål, eller ikke har kendskab til sådanne, og hvis nævnet vil lave sin egen hjemmelavede og udokumenterede undersøgelse skal en sådan løbende ajourføres, så man ikke uden seriøs sagsbehandling blot anvender et ældre og uaktuelt notat, der er mere end 10 år gammelt.

 

Og de kære lovgivere på Christiansborg kunne godt lære, at det måske ville være fornuftigt at ændre reglerne om huslejenævnsafgørelser, således at lejeren ikke kommer i den situation, at de ”i god tro” indbetaler den nedsatte leje, mens der verserer sag ved domstolene og dermed muligvis oparbejder en stor gæld, som er en pligtig pengeydelse. Dette vil samtidig også være en fordel for udlejeren, der ikke risikerer at skulle føre retssag i 3 – 4 år og ende med at vinde sagen efter at have afholdt betydelige udgifter til advokatbistand og herefter ende i en situation, hvor lejerens gæld er så stor, at lejeren ikke kan betale, men må flytte i stedet og påfører udlejeren et stort tab.

 

 

Dette kunne meget nemt klares ved en lille ændring i reglerne om huslejenævnssager, således at lejeren først kan betale den nedsatte leje, hvis huslejenævnets afgørelse ikke indbringes for boligretten, eller landsretten, og lejeren derfor må vente til der foreligger endelig dom i sagen. Det må forventes, at huslejenævnet i Kolding ændrer praksis. Jeg har i hvert fald gjort mit hertil og har sendt huslejenævnet en kopi af landsrettens dom og opfordret nævnet til at ændre praksis, – så bliver det lidt sjovere at være udlejer i Kolding. 

Seneste indlæg

BRUGSRETTIGHEDER

Forandringer, opsigelse, betaling Indledning De seneste års stigninger i prisen for elektricitet og vand og højere priser for vaskemaskiner og tørretumblere, særligt egnede til erhvervsbrug, har

DELE LEJEMÅL

Det er efterhånden almindeligt forekommende, at der indgås lejekontrakter med 2 eller 3 navngivne lejere, der kaldes et delelejemål, hvor lejerne ikke er et ægtepar eller registreret parforhold, idet der gælder særlige regler i lejeloven for disse.