om betydningen af tidspunktet for modernisering efter § 5, stk. 2

Mange lejerorganisationer og også nogle huslejenævnsmedlemmer er af den opfattelse, at det har betydning for det lejedes værdi, hvornår en gennemgribende modernisering var udført og dermed hvor gammel den er. Det er ikke korrekt og Udlejerforeningen Aarhus har netop ydet økonomisk støtte til en udlejer i en boligretssag, som bekræfter denne opfattelse.

 

Klage til huslejenævnet

En lejerforening indbragte en klage for huslejenævnet i 2018 vedrørende en lejlighed på Ringkøbingvej i Aarhus over lejens størrelse.

Lejeren havde boet i lejligheden siden 15/3 2001 og huslejen var siden steget efter en trappelejeklausul til en leje der svarede til kr. 1.315,00 pr. m².

Det blev oplyst overfor huslejenævnet, at lejligheden var gennemgribende moderniseret i 1994, og dermed 2 år før at § 5, stk. 2 trådte i kraft.

På grundlag heraf påstod lejerforeningen, at lejen skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje og nedsættes til kr. 500,00 pr. m².

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen og præciserede indledningsvis, at der ikke var noget til hinder for at udføre en gennemgribende modernisering inden lovens ikrafttræden 1/7 1996, blot denne opfyldte minimumsbetingelserne efter lovens ikrafttræden om at moderniseringen var gennemgribende og at den var udført i løbet af 2 år og tilførte lejligheden en væsentlig stigning i det lejedes værdi.

Efter at huslejenævnet havde besigtiget lejligheden, konkluderede huslejenævnets flertal, at lejligheden fremtrådte som gennemgribende moderniseret, men nedsatte den aftalte leje til kr. 900,00 pr. m², hvilket var en nedsættelse på næsten kr. 30.000,00 årligt, hvorfor udlejeren indbragte sagen for boligretten.

 

2. Syn og skøn og opretholdelsespligt

Under boligretssagen blev der gennemført syn og skøn, hvor en ingeniør udarbejdede en detaljeret beskrivelse af den modernisering, der havde fundet sted, og en prissætning heraf, der ikke efterlod meget tvivl om at lejligheden var totalmoderniseret og at alle betingelser for anvendelse af § 5, stk. 2, var opfyldte.

Det kunne i forbindelse med det gennemførte syn og skøn konstateres, at udlejeren også siden moderniseringen i 1994 løbende havde opretholdt moderniseringen og suppleret denne med yderligere moderniseringer, herunder udskiftning af hårde hvidevarer og montering af en opvaskemaskine og nye termovinduer uden lejeforhøjelse, hvorefter lejerens advokat accepterede, at lejen skulle fastsættes efter § 5, stk. 2, men krævede lejen fortsat nedsat, fordi moderniseringen var 27 år gammel.

Det præciseres, at der med virkning fra 1/1 2001 var indført en ny regel i BRL § 5 om, at en udlejer var forpligtet til løbende at opretholde moderniseringen og foretage udskiftning af nedslidte moderniseringer m.v., og når denne forpligtelse opretholdes, bevares retten til at genudleje lejligheden til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2, og hvis udlejeren løbende, ikke alene opretholder den tidligere modernisering, men også supplerer denne, således at lejligheden svarer til hvorledes nyere moderniserede lejligheder fremtræder, vil lejeværdien ikke falde men blive bevaret eller følge med efterspørgslen.

 

3. Boligrettens dom

Under boligretssagen førte udlejer bevis for lejens størrelse ved fremvisning af sammenligningslejemål i kvarteret og herunder andre lejemål i samme ejendom, som var moderniseret i nyere tid, og som lignede den omtvistede lejlighed til forveksling.

Herefter havde boligretten ikke svært ved at vurdere lejeværdien, idet boligretten fulgte udlejers anbringende med henvisning til lejelovens § 47, stk., 2, hvorefter lejeværdien er den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Da dette netop var tilfældet med den omtvistede lejlighed, som følge af udlejers løbende opretholdelse af den gamle modernisering og også tilført yderligere moderniseringer, som medførte at lejligheden nu fremtrådte som nyere moderniserede lejligheder, godkendte boligrettens flertal den aftalte leje på de omtalte kr. 1.315,00 pr. m².

Herudover blev lejeren dømt til at betale sagsomkostninger og herunder omkostninger til syns- og skønsmanden og kørsel til besigtigelse af sammenligningslejemål med i alt kr. 75.078,00.

Det har været en dyr lærestreg for lejeren at lytte efter ukorrekt rådgivning fra lejerforeningen og det er en korrekt dom, som dels er bekræftet af Østre Landsret allerede i TBB 2000.213 Ø og en tilsvarende sag ved boligretten i Aarhus fra 17/1 2019, hvor lejen blev påstået nedsat til kr. 68.000,00 om året, hvilket heller ikke lykkedes med samme begrundelse som ovennævnte dom

 

Og så havde udlejeren i øvrigt en god advokat!