Som følge af at stigninger i såvel rente som inflationen har medført hidtil ukendte store stigninger i nettoprisindekset i 2022, der således i januar måned steg med 3,9, i februar med 4,9, marts med 5,5, april med 6,5, maj med 7,3 og nu senest for juni måned med 8,5 fra nettoprisindekset i juni måned 2021 på 105,1 til 113,6 for juni måned i 2022.
Det præciseres at stigningen i nettoprisindekset er på 8,5 point og giver en procentuel forhøjelse på 8,1%.
Der er flere udlejere, der har kontaktet Udlejerforeningen og spurgt om muligheden for at varsle en mindre stigning, idet en stigning i huslejen på 8,5 pr. 1. juli 2022 herefter vil være så stor, at denne kunne fremprovokere klager til huslejenævnet over lejens størrelse.
Har man f.eks. en småhusejendom på 75 m2 med en leje på kr. 1.100,00 pr. m2, vil denne ved en fuld varsling efter stigningerne i nettoprisindekset stige fra kr. 6.875,00 pr. måned til kr. 7.431,00 eller en stigning til kr. 1.189,00 pr. m2.
Hvis der er tale om en stor ejendom med en lejefastsættelse efter den tidligere BRL § 5, stk. 2, hvor en lejlighed på 75 m2 var udlejet til f.eks. kr. 1.400,00 pr. m2, vil en fuld nettoindeksstigning medføre, at en månedlig husleje vil stige fra kr. 8.750,00 til kr. 9.458,00, hvilket er en stigning på ca. kr. 708,00 pr. måned.
Aftalen i lejekontrakten
Efter den tidligere bestemmelse i lejelovens § 53, som de fleste aktuelle lejekontrakter er indgået efter, står der i LL § 53, stk. 2, at ”det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelsen kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.”
Er lejekontrakten formuleret i overensstemmelse hermed, vil det typisk også være anført, hvilken dato årligt stigningen kan gennemføres på, og det vil således også typisk være anført, når der ønskes en årlig stigning pr. 1/7, at stigningen beregnes på grundlaget af stigningerne fra juni måned det foregående år til juni måned i indeværende år.
Der er således alene tale om en beskrivelse af aftalens indhold og dermed hvad udlejeren har ret til maksimalt at kræve lejen reguleret med, og dette kan ikke være til hinder for, at udlejer enten kunne aftale en mindre stigning – f.eks. 50% af stigningen i nettoprisindekset – eller blot vælger at meddele lejeren at stigningen begrænses til f.eks. 3% i stedet for 8,1%.
Det skal præciseres at den udlejer, der meddeler, at han kun vil kræve en mindre stigning end aftalt hermed giver endeligt afkald på den resterende stigning på 5,1% og derfor vil være forpligtet til i næste års stigning at beregne denne ud fra pristallet for juni måned 2022 på 113,6. Det vil således ikke være muligt at gemme den resterende stigning til dårligere tider, idet dette vil stride imod formuleringen i lejekontrakten om at følge pristallet og kun varsle en gang årligt.
Gælder det alle typer lejemål?
Når der ovenfor er nævnt 2 eksempler på lejens størrelse i en småhusejendom og lejens størrelse i en stor ejendom, der er gennemgribende moderniseret, skyldes dette at lejen i begge tilfælde er maksimeret til det lejedes værdi, og en så voldsom stigning som den fulde stigning på 8,1% vil give, kan næsten ikke undgå at medføre at den nye leje herefter bliver væsentligt større end det lejedes værdi, hvis lejligheden var udlejet til det lejedes værdi. Man bør være opmærksom på, at væsentlighedsbetingelsen desværre er blevet afskaffet for store ejendomme pr. 1/7 2020, men er stadigvæk gældende for småhusejendomme. Overvejelserne er som udgangspunkt derfor kun relevante for ovennævnte lejemål, idet alle lejemål med fri leje, det vil sige nybyggeri ibrugtaget efter 31/12 1991, beboelseslejemål ombygget fra erhverv til beboelse, nye taglejligheder etableret efter 1/9 2002 og nye påbyggede værelser og lejligheder efter 1/7 2004, alle har fri leje eller markedsleje, hvis dette er korrekt aftalt og angivet i lejekontraktens § 11. For disse lejemål kan lejen som udgangspunkt ikke nedsættes af huslejenævnet, men alene af boligretten efter aftalelovens § 36, hvilket domstolene kun gør meget sjældent og der er derfor ikke den samme nærliggende risiko for klage over lejens størrelse for disse lejemål.
Hvad med erhvervslejemål?
Erhvervslejemål har også fri leje eller markedsleje og for disse gælder fortsat reglerne om væsentlighedsbetingelsen, hvortil kommer at lejens størrelse kun kan reguleres hvert 4. år i erhvervslejemål.
Risikoen for klage over lejens størrelse er derfor ikke så nærliggende for dem som for beboelseslejemål, men i sådanne lejemål bør man som udlejer overveje, om ikke det er mere hensigtsmæssigt at have et godt forhold til lejeren, så man undgår at provokere lejeren til at opsige lejemålet og finde et andet og billigere lejemål og på samme måde som ovenfor nøjes med en mindre stigning.
Begrundelsen herfor er i øvrigt også, at inflationen og udgiftsstigningerne til forbrug for el og varme og varmt vand typisk betales af lejeren og derfor ikke har påført udlejeren en stigning i de løbende driftsudgifter på ca. 8% i det seneste år.
Så det giver god mening og vil være en god ide, at tænke sig om, inden man varsler så høje lejeforhøjelser, at det bliver et problem, i stedet for at sende det signal til lejeren om, at denne har en fornuftig og rimelig udlejer, der ønsker at bevare et godt samarbejde, også i unormale tider.
Afslutning
Det skal oplyses, at de tidligere regler i lejelovens § 53 i den nye lejelov nu findes i dennes § 53 (for småhusejendomme og store ejendomme med moderniserede lejligheder efter § 5, stk. 2) og i § 54 (for alle lejemål med fri leje), med uændret formulering, bortset fra at sætningen om at regulering af lejen kun kan ske en gang om året ikke er gentaget, og det fremgår af forarbejderne til loven at der ikke er tilsigtet nogen realitetsændringer.
Det er ligeledes gentaget, også i den nye lejelov, at stigningen ikke skal varsles, men alene kan ske ved udlejers skriftlige meddelelse herom til lejeren.
