Advokaterne i Jyllandsgården A/S
Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus.
Skal moderniseringen være moderne/tidssvarende for at medføre en forøgelse af det lejedes værdi?
Højesteret præciserer kravene i BRL § 5, stk. 2
Indledning:
Den 1/7 1996 indførtes BRL § 5, stk. 2, hvorefter hovedreglen, om at lejen i store ejendomme skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje, kunne fraviges, hvis lejemålet blev gennemgribende forbedret over en 2-årig periode for minimum kr. 1.500,00 pr. m2 eller maksimalt kr. 170.000,00 indenfor en 2-årig periode og hvor forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi.
Med opfyldelsen af disse betingelser kunne lejen i stedet for aftales til det lejedes værdi, idet baggrunden for forslaget dels var at motivere udlejeren til at modernisere utidssvarende lejemål og dels præcisering af at udgangspunktet for fastsættelse af lejen i regulerede områder fortsat var på grundlag af den omkostningsbestemte leje, således at der til denne kunne lægges et beregnet forbedringstillæg, hvis der var udført forbedringer, som ikke opfyldte betingelserne i BRL § 5, stk. 2.
Betingelserne i BRL § 5, stk. 2, blev strammet op med virkning fra 1/1 2001, således at fremtidige gennemgribende moderniseringer dels skulle opfylde en højere beløbsgrænse på kr. 1.600,00 pr. m2, dels blev beløbsgrænsen hvert år reguleret efter nettoprisindekset, og dels blev der indført orienteringspligt om BRL § 5, stk. 3, og dels andre supplerende betingelser. Samtidig blev der i lovteksten indføjet efter ”gennemgribende forbedringer”, at dette skulle ske ”efter principperne i lejelovens § 58”.
Det fremgår af forarbejderne til loven, at henvisningen til lejelovens § 58 ikke indebar nogen ændring, men alene en præcisering af at den almindlige sondring imellem forbedring og vedligeholdelse skulle opfyldes.
Det som Højesteret tager stilling til er, hvilke krav der kan stilles til forbedringerne, for at disse medfører en forøgelse af det lejedes værdi, og herunder om der kan stilles særlige krav til værdiforøgelsen udover opfyldelse af lovens mindstebeløb på kr. 1.500,00 pr. m2 for lejligheder, der blev moderniseret inden 1/1 2001?
Ejendommen og lejligheden:
Det omtvistede lejemål var en 6-værelses lejlighed på 190 m2, beliggende i den indre by i København i en fredet ejendom fra 1853.
Lejligheden blev moderniseret i 1998 og 1999, men ikke med moderne køkkenelementer eller et moderne badeværelse, men derimod ønskede ejerne, som begge var etnologer, og havde arbejde ved Københavns universitet, at bevare ejendommen og lejlighedens særpræg, egenart og historie. Herefter blev lejligheden udlejet til en aftalt leje efter BRL § 5, stk. 2, og genudlejet til de sagsøgende lejere den 1/5 2006 for en aftalt leje på kr. 192.000,00, svarende til kr. 1.010,00 pr. m2.
Under sagen fremlagdes dokumentation for afholdte udgifter på i alt kr. 463.204,00, og planskitser, der viste køkkenets indretning før og efter moderniseringen, og tilsvarende for badeværelset.
Det gamle rammekøkken var et indrettet spisekammer, som blev fjernet, og efter reparation af gulvet forsynet med en ny gulvbelægning, hvorefter der blev opsat et nyt rammekøkken i samme stil, men i ny højde, og køkkenbordsplader af mørkt kirsebærtræ efter at ny køkkenvask fik en ændret placering, som var mere hensigtsmæssig, efter udskiftning af vandinstallationen til ny, og montering af køle-/fryseskab, opvaskemaskine, gaskomfur og elektrisk ovn, snedkerbygget skabsmodul på hver side af komfuret med tilhørende emhætte, nye vægfliser i gammel stil og oplysning om at der i forbindelse med montering af nyt rammekøkken blev genanvendt 2 fyldningslåger fra det oprindelige køkken, som blev indbygget i det nye.
Elinstallationerne blev fornyet og udvidet, inkl. montering af lampe-/skomagerpendler.
Køkkenet fremtrådte således som et gammeldags rammekøkken, men i moderne højder og med nye hårde hvidevarer og tidssvarende køkkenvask med blandingsbatteri.
Badeværelset var etableret i 1937 og havde indmuret badekar og vaskekumme men intet toilet, idet lejlighedens eneste toilet lå for enden af en lang gang. Dette toilet er bibeholdt som gæstetoilet og moderniseret kumme, gulvbelægning og ventilation. Det gamle badeværelses indretning blev fjernet, således at
terrazzogulvet blev bevaret og herefter indrettet med ny bruseniche, toilet og håndvask og opsat vaskesøjle efter nye installationer, både til el, vand og afløb. Isat snedkerfremstillede skabe i gammel stil og ny belysning og elinstallation og radiator, samt indmuret spejl, glashylde, småinventar, knage og hylder m.v.
Herudover blev der foretaget isolering af en lang ydervæg i en del af lejligheden.
For at forstå rækkevidden af Højesterets dom er det vigtigt at kende detaljerne i indholdet og omfanget af den udførte modernisering, idet lejligheden herefter ikke fremstår som en moderne tidssvarende lejlighed med moderne inventar, men tilpasset bevaring af historiske indtryk af en fredet ejendom fra midten af 1800-tallet. Den detaljerede beskrivelse af de udførte arbejder er meget omfattende og fylder godt 2 tætskrevne A4-sider.
- Huslejenævnets afgørelse af 29/6 2012:
2 af huslejenævnets medlemmer fandt efter besigtigelse og en kortfattet beskrivelse af moderniseringen, at lejen skulle fastsættes efter BRL § 5, stk. 1, med en omkostningsbestemt leje på kr. 76.000,00 plus et moderniseringstillæg på kr. 22.250,00, eller i alt kr. 98.250,00.
Et medlem fandt, at lejen skulle fastsættes efter BRL § 5, stk. 2 til kr. 850,00 pr. m2, eller kr. 161.500,00.
Det anføres som begrundelse for flertallets afgørelse, at denne var truffet på grundlag af ”det foreliggende materiale og specielt indtrykkene ved besigtigelsen, at der ikke er tale om et gennemgribende forbedret lejemål i overensstemmelse med BRL § 5, stk. 2.”
Det præciseres, at de 2 medlemmer vedtog, at kr. 250.000,00 af moderniseringsudgifterne skønsmæssigt kunne henføres som forbedringer, men at modernisering ikke var ”gennemgribende”, selvom den laveste beløbsgrænse på kr. 170.000,00 isoleret set var opfyldt.
- Ankenævnets afgørelse af 6/2 2013:
Udlejer indbragte sagen for Ankenævnet, der består af en formand, to lejerrepræsentanter og to udlejerrepræsentanter.
Ankenævnets flertal forhøjede lejen til kr. 106.130,00, men fastholdte en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, og præciserede at lejen sammensattes af kr. 76.000,00 i omkostningsbestemt leje inkl. hensættelser og et forbedringstillæg på kr. 30.130,00, og anførte efter besigtigelsen af lejemålet, at være enig i den beskrivelse af lejemålet, som huslejenævnet havde formuleret. Flertallet anførte, at der ikke var tale om et gennemgribende forbedret lejemål efter BRL § 5, stk. 2.
To af Ankenævnets medlemmer ville stadfæste huslejenævnets afgørelse på kr. 98.250,00, mindst 2 medlemmer ville godkende den aftalte leje efter BRL § 5, stk. 2, på kr. 192.000,00, mens huslejenævnets formand, hvis stemme er udslagsgivende, præciserede at ville godkende et forbedringstillæg på 2/3 af de dokumenterede udgifter med 8,9% af kr. 338.545,00.
- Københavns boligrets dom af 26/3 2014:
Udlejer indbragte Ankenævnets afgørelse for boligretten og i forbindelse hermed blev der fremlagt planskitser, udvisende køkkenets og badeværelsets indretning før og efter moderniseringen, samt en detaljeret beskrivelse af alle de udførte arbejder i detaljer med tilhørende kopi af udgiftsbilagene.
Herudover blev der afgivet detaljerede forklaringer af parterne og fremlagt oplysninger om ca. 20 sammenligningslejemål.
Tilbagebetaling af for meget betalt leje fra lejemålets indgåelse blev opgjort til ca. kr. 550.000,00.
Ved dommen tiltræder 2 af boligrettens 3 medlemmer Ankenævnets afgørelse begrundet med at modernisering af lejligheden ”ikke har medført en sådan forøgelse af brugsværdien, at moderniseringen har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.”
Et medlem af boligretten afgav dissens og fastholdt at betingelserne i BRL § 5, stk. 2, var opfyldt, og at forbedringen var gennemgribende og havde medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter principperne i lejelovens § 58. Dette medlem afgav en lang og detaljeret dissens og anførte blandt andet, at når Ankenævnet havde udtalt, at 2/3 af det afholdte beløb, svarende til ca. kr. 338.000,00, må anses som forbedringer i lejeretlig forstand, kunne der ikke stilles yderligere krav for at anse betingelserne i § 5, stk. 2 som opfyldt, idet moderniseringen af både køkken og bad indebar forbedret rumdisponering og at der nu var et nyt badeværelse med toilet og et gæstetoilet. Endelig var der efter de fremlagte og besigtigede sammenligningslejemål dokumentation for, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.
Som følge af udfaldet af dommen blev udlejer dømt til at betale kr. 38.500,00 i sagsomkostninger til lejerne.
- Østre Landsrets dom, afsagt 4/3 2015:
Udlejer ankede dommen til Østre Landsret med påstand om, at lejen blev fastsat til kr. 192.000,00 efter BRL § 5, stk. 2, og en af udlejerne afgav supplerende forklaring for landsretten, hvor det blev præciseret, at baggrunden for moderniseringens indhold og omfang var et ønske om at bevare de historiske indtryk og stemningen i den fredede ejendom.
Landsrettens flertal på 2 medlemmer stadfæstede boligrettens dom med uændret begrundelse.
En dommer afgav en detaljeret dissens og præciserede, at når Ankenævnet og byretten havde fastslået, at forbedringsarbejderne udløste et forbedringstillæg på godt kr. 30.000,00 årligt og beløbsgrænsen på kr. 1.500,00 pr. m2 (kr. 270.000,00) var opfyldt, var kravene i lejelovens § 58 om forøgelse af det lejedes værdi opfyldt, og at der ikke kunne stilles yderligere krav til at forbedringerne ”skal føre til en bestemt standard eller indretning i en bestemt stilart.”
Det er uforeneligt på den ene side at konstatere et væsentligt forbedringstillæg på ca. 40% af lejen og samtidig udtale, at der ikke var tale om en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, når både Ankenævn og boligret er enige i, at beløbskravet på kr. 170.000,00 for forbedringer var opfyldt.
Da flertallets afgørelse medfører, at udlejer tabte sagen for landsretten, blev udlejer pålagt at betale kr. 30.000,00 i sagsomkostninger.
- Højesterets dom, afsagt 8/4 2016:
Udlejer indbragte Østre Landsrets afgørelse for Højesteret, hvor det blev oplyst, at udlejer i maj 2015 havde betalt lejerne kr. 553.110,00 inkl. renter til opfyldelse af landsrettens dom. Udover påstanden om anerkendelse af lejen på kr. 192.000,00 efter BRL § 5, stk. 2, nedlagde udlejer påstand om tilbagebetaling af nedsættelsesbeløbet.
For Højesteret gjorde lejerne gældende, at hvis ikke sagen blev stadfæstet skulle den hjemvises til fornyet behandling ved huslejenævnet, fordi tidligere instanser ikke havde taget stilling til det lejedes værdi.
Heroverfor påstod udlejer frifindelse og anførte, at Højesteret på det foreliggende grundlag kunne træffe afgørelse om det lejedes værdi, således at hjemvisning ikke var fornøden.
For Højesteret blev der fremlagt oversigt over alle ejendommens 11 lejemål, der alle var moderniseret og genudlejet på forskellige tidspunkter i perioden fra 2004 til 2010, foruden sammenligningslejemålene.
Højesterets dom indeholder først en gennemgang af forarbejderne til BRL § 5, stk. 2, og ændringerne heri fra 1/1 2001 og de seneste ændringer pr. 1/7 2015 i forbindelse med gennemførelsen af nye energikrav.
Det fremhæves blandt andet heri, at der i forarbejderne til BR§ 5, stk. 2, ikke nærmere er redegjort for hvad der skal til for at ”forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi.” – I forarbejderne er det dog anført ”at betingelsen ikke kan anses for opfyldt, hvis forbedringerne alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller hvis der fortsat efter forbedringerne er forhold i lejemålet, som forringer det lejedes værdi.”
Det præciseres, at parternes uenighed for Højesteret dels angår i hvilket omfang de kr. 463.264,00 vedrører arbejder, som har forbedret lejligheden og om betingelsen for at anse lejligheden for gennemgribende forbedret som defineret i BRL § 5, stk. 2, er opfyldt.
Ved indførelse af BRL § 5, stk. 2, den 1/7 1996, er ”gennemgribende forbedring” dog i et vist omfang defineret, idet lovteksten udtaler at ”ved lejemål som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi og hvor forbedringen enten overstiger kr. 1.500,00 pr. m2 eller et samlet beløb på kr. 170.000,00.”
Herefter præciseres det, at ændringen af § 5, stk. 2, pr. 1/1 2001 ikke ændrer disse betingelser ved at indføje en henvisning til principperne i lejelovens § 58, eller ved at forhøje beløbsgrænsen til ca. kr. 1.600,00 pr. m2, eller kr. 183.000,00.
Højesteret udtaler herefter, at være enig i Ankenævnets lejeretlige fordeling af udgifterne til hhv. vedligeholdelse og forbedring, hvorefter lejligheden blev forbedret for ca. kr. 338.000,00, og at denne forbedringsudgift langt overstiger mindstebeløbet på kr. 170.000,00, som er den ene betingelse for anvendelse af § 5, stk. 2. Herefter fremkommer grundlaget for ændringen eller præcisering af retspraksis med følgende tekst:
”Det fremgår ikke af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, eller forarbejderne hertil, hvad der nærmere ligger i at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi.”
I forarbejderne er dog anført, at betingelsen ikke kan anses for opfyldt, hvis forbedringerne alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller hvis der fortsat efter forbedringerne er forhold ved lejemålet, som forringer det lejedes værdi.
”Højesteret finder at der ikke kan stilles strenge krav for at anse betingelsen, om at forbedringen væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes, som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen. Dette stemmer også med bestemmelsens formål, som er at sikre at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme.
De arbejder, der blev udført i lejligheden i 1998 til 1999, vedrørte væsentlige dele af lejligheden, idet blandt andet det eksisterende køkken og bad som nævnt blev udskiftet og indrettet på en anden og mere hensigtsmæssig måde. Højesteret finder herefter, at forbedringen væsentligt forøgede det lejedes værdi.”
Boligrettens og landsrettens omkostningsfastsættelse blev ændret således, at udlejer ikke skulle betale de pålagte sagsomkostninger, men i stedet for blev tilkendt kr. 125.000,00 + retsafgifter for Landsret og Højesteret, eller i alt kr. 171.440,00 og lejerne pålagt at tilbagebetale de kr. 553.110,00 i leje med tillæg af renter.
- Konklusion:
Ændringen med Højesterets dom er, at man skal holde sig til ordlyden af de krav der er formuleret i lovteksten om afholdelse af forbedringsudgifter på kr. 170.000,00 og at der derimod ikke kan stilles krav om at lejemålet efter moderniseringen skal fremtræde som en tidssvarende lejlighed med super moderne materialer og derfor godt kan bevare stilen i en gammel og fredet ejendom og tage hensyn hertil ved valget af materialer og indretning.
Det forekommer naturligvis selvmodsigende på den ene side at anerkende forbedringer af et væsentligt omfang for kr. 338.000,00 med en ubestridt forøgelse af lejeværdien på 40% af lejen eller kr. 30.130,00 og samtidig påstå at lejeværdien ikke er forøget væsentligt.
Udlejer kan således fortsat selv bestemme på hvilken måde og i hvilken stil moderniseringen skal ske, når udgifterne anvendes til et mere rummeligt og funktionelt køkken og et mere moderne badeværelse med brusekabine og 2 toiletter i forhold til kun et tidligere mindre toilet.
Højesterets fortolkning af lovteksten leder tanken hen imod en markant tidligere fortolkning af en lovtekst i UFR 1988.336 H, hvor der var tvist om, hvorvidt indtægterne på ejendommens vedligeholdelseskonto kunne specificeres på en særlig måde for at en lejevarsling var gyldig. Her udtalte Højesteret følgende:
”Efter BRL § 12, stk. 1, er ethvert krav om lejeforhøjelse efter § 7 ugyldigt, hvis det ikke indeholder de i bestemmelsen angivne oplysninger.
Under hensyn hertil (ugyldighed) må bestemmelsen fortolkes efter sin ordlyd, således at kravet kun behøver at indeholde de oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen.”
Det er således ikke noget nyt, at Højesteret henholder sig til de krav, der er formuleret i lovteksten, og ikke indfortolker yderligere betingelser.
Sagens gang igennem huslejenævnet, Ankenævn, boligret, landsret og til Højesteret fra sommeren 2012 til april 2016 beviser, at det har været en lang og tung vej før man opnåede en korrekt afgørelse, men på den anden side er det positivt at konstatere, at der var en fornuftig dissens, utvivlsomt fra en udlejerrepræsentant, både i huslejenævnet, Ankenævnet og boligretten, som blev fulgt op af dissensen i Østre Landsret, men først da sagen endte i landsretten fik en klar og præcis afgørelse, hvor der var fuldstændig enighed mellem Højesterets 5 dommere.
Konklusionen er således, at når beløbsgrænsen for forbedringerne er opfyldt, og pengene er anvendt fornuftigt, er det udlejeren der bestemmer stilen og på hvilken måde forbedringerne skal gennemføres. Det er udlejer der bestemmer stil og materialer – men det er jo også hans ejendom!
