De varslingsregler, der findes i lejeloven for udlejeren, indeholder dels et krav til udlejeren som afsender, at denne skal kunne bevise, at påbuddet er afsendt og hvornår, og dels har udlejeren også forsendelsesrisikoen og derfor ansvaret for at forsendelsen kommer frem til modtageren.

Dette kan typisk bedst lade sig gøre, enten ved at sende et anbefalet brev, eller at sende det med afleveringsattest, således at udlejeren i begge tilfælde får en kvittering fra postvæsenet, der dels dokumenterer at brevet er sendt, hvornår det er sendt og at det er kommet frem til lejeren herunder hvornår.

Derimod er der ikke nogen forpligtelse til at udlejeren også skulle bære ansvaret for at brevet og påbuddet kommer til lejerens kundskab, hvilket er et krav andre steder i lovgivningen, herunder f.eks. lejelovens § 7.

Det er særligt vigtigt, at overholde alle reglerne om afgivelse af påbuddet, når der f.eks. er tale om varsling af adgang til lejerens lejlighed efter lejelovens § 54, idet lejemålet kan ophæves, hvis lejeren ikke er hjemme og giver adgang til lejligheden, hvilket fremgår af LL § 93, stk. 1, litra c.

Af andre forsendelsesregler i lejeloven er det også vigtigt at være opmærksom på LL § 4, hvorefter lejer og udlejer kan sende meddelelser til hinanden digitalt, men ved fremsendelse af e-mail eller SMS’er får udlejeren ikke det samme sikre bevis på, både at et påkrav er afsendt og også et bevis for at det er kommet frem til lejeren.

Endvidere kan lejelovens § 4 om digitale meddelelser ikke anvendes, hvis det drejer sig om opsigelse efter LL § 87, eller ophævelse efter LL § 93, stk. 2. Disse skal ske skriftligt. Dette skal forstås ordret, hvilket betyder, at der skal sendes eller bringes et fysisk brev.

Faktiske omstændigheder:

En lejer reklamerede kort efter indflytningen i lejligheden over problemer med en bruser i badeværelset, og dette medførte, at udlejers VVS-mand et par gange henvendte sig til lejeren og udførte de reparationer han skønnede var nødvendige, men lejeren var ikke tilfreds og reklamerede til udlejers administrator, som herefter fremsendte et påbud den 3/6 2021 om adgang for VVS-manden til udførelse af reparationen den 23/7.

Samtidig havde der været problemer for Brunata med at komme ind i lejligheden for at udskifte en varmtvandsmåler, og derfor blev der varslet adgang til udførelse af begge forhold samme dag den 23/7, kl. 8.00.

Påbuddet efter LL § 55 blev sendt med afleveringsattest, hvorfor udlejers administrator havde dokumentation for, både at påbuddet var afgivet og at det var afleveret i lejers brevkasse den 4/6 2021, hvor lejeren ikke var truffet hjemme.

Ejerens administrator mødte op sammen med VVS-manden den 23/7 kl. 8.00, og de bankede på døren flere gange, men der blev ikke lukket op.

Håndværkeren fra Brunata mødte ved en misforståelse først op kl. 9.00, men han har efterfølgende telefonisk meddelt administrator, at han heller ikke blev lukket ind, til trods for at han havde banket på flere gange og kunne høre at der var nogen inde i lejligheden, som blot ikke lukkede op.

Det skal tilføjes, at udlejers administrator, udover at sende påbuddet den 3/6 med afleveringsattest, også sendte en kopi af påbuddet med SMS til lejerens oplyste telefonnummer.

Lejers forklaring:
Lejer forklarede, at hun flere gange havde haft besøg af VVS-manden, men at hun ikke var tilfreds med arbejdet, hvorfor hun havde rettet henvendelse til udlejers administrator. Hun oplyste, at hun ikke havde modtaget noget brev den 3. eller den 4. juni, og at hun heller ikke havde modtaget beskeden med en SMS. Lejeren blev forevist kopien af SMS-en og kunne bekræfte, at det var hendes telefonnummer, der stod øverst på meddelelsen, men fastholdt at hun ikke havde hverken modtaget SMS-en eller læst den.

Hun havde heller ikke modtaget nogen meddelelse efter 23/7 om at lejemålet var ophævet, og første gang hun hørte om sagen, var efter at den var sendt i fogedretten, og forklarede endvidere, at hun tidligere havde oplyst administrator om, at hun ikke ville være alene, når der skulle komme nogen på besøg, da hun følte sig utryg.

Endelig blev det oplyst under sagen, at lejeren modtog post igennem brevsprækken i indgangsdøren til hendes lejlighed og at denne på et tidspunkt var blevet afspærret eller tillukket indefra, ligesom det blev oplyst, at som følge heraf blev brevpost lagt ved døren til lejerens lejlighed, fordi brevsprækken var spærret, hvilket også var sket med administrators efterfølgende brev om ophævelse af lejemålet, der blev lagt foran hendes dør den 11/8 2021.

Fogedsag om udsættelse:
Fogedretten traf afgørelse om, at da det var ubestridt, at lejeren på et tidspunkt havde tillukket sin brevsprække i hoveddøren til lejligheden, måtte dette føre til at påbuddet måtte anses for at være kommet frem til lejeren ved at blive lagt foran hendes dør og herefter at lejer kunne udsættes af lejemålet.

Lejeren påkærede fogedrettens kendelse til Vestre Landsret, som stadfæstede fogedrettens kendelse.

Landsrettens kendelse lød således:

”Ved at tillukke sin brevsprække i hoveddøren til lejligheden findes L at have accepteret, at anbefalede breve til hende ville blive lagt i opgangen ved hendes dør. Herefter, og i øvrigt af de grunde som er anført af fogedretten, tiltræder landsretten, at U var berettiget til at skaffe sig adgang til lejemålet den 23/7 2021, jf. lejelovens § 55, stk. 1, og at lejemålet derfor er ophævet med rette, idet lejeren ikke gav adgang til lejemålet den 23/7 2021.

Landsretten stadfæster derfor fogedrettens kendelse.”

Bemærkninger:
Sagen bærer præg af, at der var tale om en måske lidt ældre nervøst anlagt dame, som var utryg ved overhovedet at lukke håndværkere ind i lejligheden. I hendes forklaring var der støtte for, at lejeren var af den opfattelse, at udlejeren var forpligtet til at sørge for også selv at være der, eller at dennes administrator var til stede, både når der skulle sendes håndværkere og ske aflæsning af forbrugsmålere og i det hele at være vanskelig at komme i kontakt med.

Det er almindeligt kendt, at nogle lejere har lukket brevsprækken indefra, enten fordi det trækker ind, eller fordi man kan høre larm fra opgangen, eller fordi brevsprækken larmer. Tidligere var det også almindeligt at lukke en brevsprække til indefra nytårsaften, så man ikke risikerede at der blev smidt fyrværkeri ind af brevsprækken, der kunne sætte ild i måtten o. lign.

Det kan således konkluderes at være lejers ansvar for, at lejer ikke må foretage hindringer for at breve kan blive lagt i hendes postkasse, eller på anden måde forhindre at breve og meddelelser ikke kommer frem til lejeren.

Der er således tale om en dommerskabt naturlig og rimelig regeludvidelse med krav til udlejer om, at denne skal kunne bevise, at et påbud er kommet frem til lejeren. Det kan sagtens være, at forsendelsen, efter at være lagt foran hendes dør, er blevet fjernet af andre, blæst væk, ædt af en hund, eller taget af legende børn. Det er lejerens egen risiko, og alt andet vil også være urimeligt.

Det er vanskeligt nok i forvejen med vanskelige lejere.

Afgørelsen er trykt i TBB 2022 B, side 245 V.