Advokaterne i Jyllandsgården A/S
Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus.
NY HØJESTERETSDOM ÆNDRER OG PRÆCISERER LEJERS FORPLIGTELSE TIL BETALING FOR ISTANDSÆTTELSE VED FRAFLYTNING
Igennem en årrække har der været en usikker retspraksis om betingelserne for, at lejer er forpligtet til at betale for istandsættelse af lejemålet ved fraflytning, og i særlig grad om der kan stilles specielle krav til dokumentation af størrelsen af udlejers krav.
Uklarhederne er opstået i mange forskellige situationer, hvor udgangspunktet stort set er det samme nemlig, at det i lejekontrakten er aftalt, at lejeren er forpligtet til ved fraflytning at betale for maleristandsættelse m.v.
I det seneste år har der specielt været en del afgørelser, hvor den afgørende uenighed har bestået i om det er en afgørende betingelse, at udlejer kan dokumentere, at han har lidt et økonomisk tab, såfremt lejeren ikke betaler for istandsættelsen.
Situationerne, hvor disse tvister er opstået er mange, f.eks. istandsættelse af et lejemål, der efter fraflytning skal nedrives?
Istandsættelse af et lejemål i en ejerlejlighed, der bliver solgt efter lejerens fraflytning, og hvor der er uenighed om, i hvilket omfang den manglende istandsættelse har påvirket prisen?
Istandsættelse af en lejlighed, der efter lejerens fraflytning bliver gennemgribende moderniseret, og derfor først maleristandsat efter at moderniseringen er afsluttet?
Maleristandsættelse af en lejlighed, hvor arbejdet er udført af udlejeren selv, og hvor der helt eller delvist mangler dokumentation for udgifter til materialer og arbejdstimer?
Istandsættelse af en lejlighed, hvor arbejdet udføres af udlejers egne ansatte folk? Istandsættelse af en lejlighed, der udskydes på grund af uenighed således, at den nye lejer flytter ind uden istandsættelse, hvorefter istandsættelsen først foretages på et senere tidspunkt, eller ved næste lejerskifte?
- Problemets kerne.
Den afgørende juridiske diskussion i ovennævnte sager har været, om det er en betingelse for, at lejeren skal betale for istandsættelsen, at udlejeren kan dokumentere, at han har haft en udgift, og dermed, at han lider et økonomisk tab, såfremt lejeren ikke skal betale for istandsættelsen. Denne argumentation hviler på dansk rets almindelige regler om erstatning ved kontraktbrud, hvor kravet om erstatningen hviler på 2 betingelser, nemlig dels dokumentation for at forpligtelsen består, og herunder dennes indhold og omfang (aftalt vilkår i lejekontrakten) og dels dokumentation for tabets størrelse.
Den anden teoretiske begrundelse for lejerens betalingsforpligtelse stiller ikke krav om dokumentation for udlejerens tab, men er begrundet i, at der foreligger en aftalt kontraktlig forpligtelse.
Efter denne teori er det således alene eksistensen af den kontraktlige forpligtelse, der er tilstrækkelig som grundlag for kravet, hvorimod det ikke er nødvendigt for udlejeren at kunne dokumentere et økonomisk tab.
Dette spørgsmål er nu afgjort af Højesteret ved en dom af 26. august 2009, hvorefter Højesterets flertal klart fastslår, at det er en betingelse for et sådant krav, at udlejeren kan dokumentere, at have lidt et tab. Er dette ikke tilfældet, skal lejeren ikke betale for istandsættelse af lejemålet ved dets ophør uanset, at dette klart er aftalt i kontrakten.
Dommen vedrører et erhvervslejemål, hvor dette var beliggende i en ejendom, der blev solgt efter lejerens fraflytning, og der var under sagen enighed om, at det ikke havde påvirket ejendommens pris, at denne blev solgt uistandsat.
Højesterets begrundelse rækker imidlertid videre end til rene erhvervslejemål, og også videre end til situationer, hvor der er tale om efterfølgende salg af en ejerlejlighed, og må forventes frem over at danne grundlag for en ændret retspraksis, også vedrørende beboelseslejemål.
- Ikke småpenge.
Lejemålet var udlejet til et arkitektfirma, og efter indholdet af lejekontrakten var lejeren forpligtet til at foretage maleristandsættelse og istandsættelse af gulve/trapper, samt at foretage retablering af mindre ændringer, reparation af skader i alt for kr. 227.362,00.
Et mindretal på en dommer voterede for, at der forelå et erstatningskrav, som følge af lejerens misligholdelse af lejekontrakten, og dette erstatningskrav måtte anses for opstået på fraflytningsdagen. Dette tab var således en følge af lejerens kontraktmæssige misligholdelse, og burde ikke påvirkes af til hvilken pris ejendommen efterfølgende blev solgt.
Dette synspunkt tilsidesatte som nævnt Højesterets flertal, som fastslog, at den afgørende betingelse for udlejerens krav var om udlejer kunne dokumentere et tab. Dette var ikke tilfældet, idet der var enighed om, at salgsprisen for ejendommen ikke var påvirket af om istandsættelsesarbejderne var udført eller ej.
- Konsekvenser i forskellige situationer:
- Salg af ejerlejlighed.
Der foreligger retspraksis, hvorefter lejeren blev dømt til at betale helt eller delvis for istandsættelsen, hvor det var godtgjort, at salgsprisen var nedsat eller påvirket af, at lejligheden ikke var istandsat.
Denne kategori af sager er der stor forskel på, hvorledes tabets størrelse kan bevises, og der må forventes fremover at blive stillet større krav til udlejerens bevis for, hvilket højere beløb, der kunne have været opnået, hvis ejerlejligheden var nyistandsat inden salget.
Retspraksis herom findes blandt andet i T:BB 2002.3 V, hvor en lejer var opsagt, fordi udlejeren selv skulle bruge lejemålet. Imidlertid blev planerne ændret, og udlejeren flyttede ikke ind i ejendommen, der herefter blev solgt. Da der ikke forelå nogen dokumentation for, at den manglende istandsættelse var påvirket af salgsprisen, blev lejeren frifundet. - Nedrivning.
En enkelt tidligere afgørelse, som forekommer helt rimelig, var et istandsættelseskrav overfor en lejer, der fraflyttede, hvorefter pågældende del af ejendommen blev nedrevet. I denne situation siger det sig selv, at udlejeren ikke har lidt noget tab og, at en kontraktlig forpligtelse til betaling for istandsættelse af f.eks. kr. 30.000,00 i denne situation ville være en gevinst. - Efterfølgende modernisering:
I U 2001.172 V skulle en lejlighed i forbindelse med en lejers fraflytning moderniseres.
Flytteopgørelsen udviste istandsættelsesarbejder for kr. 23.200,00 til malerarbejde, hvorefter der blev gennemført en modernisering omfattende fjernelse af væg med sammenlægning af køkken og stue, etablering af nyt badeværelse ved inddragelse af et areal fra soveværelset. Efterfølgende blev den moderniserede lejlighed istandsat.
I denne afgørelse blev lejeren dømt til at betale det fulde beløb med henvisning til, at der ikke var grundlag for at begrænse lejerens kontraktlige forpligtelse.
Efter Højesterets dom vil dette ikke være afgørende, og hvis lejligheden før moderniseringen f.eks. var udlejet til kr. 3.000,00 pr. måned, og efter moderniseringen genudlejes til kr. 4.500,00 pr. måned, som følge af forøget brugsværdi, vil beviset for udlejerens tab være vanskeliggjort som følge af den gevinst, der kan opnås, i hvert fald hvis lejen tidligere var omkostningsbestemt, og efter moderniseringen fastsættes efter det lejedes værdi i BRL § 5, stk. 2. - Eget arbejde.
Denne kategori må forventes fremover at give en lang række problemer, idet udlejer typisk ikke kan fremskaffe dokumentation for andre udgifter end de rene materialeudgifter
Den seneste dom fra Vestre Landsret (GD 2007/8 V), hvor der efter lejers fraflytning var indhentet tilbud fra en maler på istandsættelse på ca. kr. 57.000,00. Efter modregning af lejerens depositum på kr. 21.750,00, kunne kravet opgøres til ca. kr. 35.000,00
Arbejdet blev imidlertid udført af udlejeren (mere præcist af den ene af to udlejere og et firma ejet af dennes bror).
Boligretten fandt, at der skulle ske en reduktion og, at lejeren skulle betale for dokumenterede materialeudgifter og kr. 200,00 pr. time i arbejdsløn. Udlejer havde opgjort og anvendt 141 timer og på grund af en regnefejl i opgørelsen, blev udlejerens krav reduceret til i alt kr. 26.000,00, hvoraf materialer udgjorde kr. 13.125,00.
I landsretten blev udlejerens krav reduceret til kr. 21.750,00, svarende til det af lejeren indbetalte depositum. Begrundelsen herfor var, at der ved udførelse som eget arbejde, hverken skulle medregnes dækningsbidrag, sociale udgifter, eller moms, og at der ikke forelå dokumentation for materialeudgifterne, blev der under sagen foretaget syn og skøn, og syns- og skønsmanden vurderede materialeudgifterne til kun at udgøre kr. 7.300,00. Lejeren blev derfor frifundet for at betale mere end de kr. 21.750,00, som svarede til lejers depositum.
Efter Højesterets dom er det muligt, at resultatet vil være det samme, men der er i høj grad tvivl om, hvilke krav, der vil blive stillet til udlejers dokumentation for tabet.
Der er ingen tvivl om, at udgiften til materialer vil blive erstattet, såfremt disse dokumenteres ved bilag, men der må forventes stillet strengere krav til udlejers dokumentation for såvel de anvendte timer, som for timeprisen kombineret med, at arbejdet også kvalitetsmæssigt skal bedømmes som værende af samme kvalitet som udført af en fagmand. - Eget arbejde ved ansatte folk.
Problemet må forventes at blive større for de private udlejere, der har en så stor ejendomsportefølje, at de har ansat egne malere og andre håndværkere. Kravet om dokumentation for tabet forventes at medføre, at udgiften til fraflytningsistandsættelse skal dokumenteres ved timesedler fra de ansatte håndværkere, og problemet med dokumentation af materialeforbruget må også forventes at blive vanskelig, idet sådanne firmaer typisk køber større partier af materialer hjem til eget lager, og derfor ikke vil være i stand til at kunne dokumentere det nøjagtige indkøb og omfang til den enkelte lejlighed. - Udskudt udførelse af arbejderne.
Denne kategori må forventes at indebære de største problemer med risiko for, at lejeren i disse situationer slipper for at betale for istandsættelse ved fraflytning. Det forekommer ofte, at der opstår uenighed om istandsættelsesforpligtelsen ved fraflytning, hvilket medfører, at der bliver indbragt en sag for huslejenævnet herom.
I mellemtiden har udlejeren som bekendt en ubetinget tabsbegrænsningsforpligtelse, og skal således genudleje lejligheden uanset tvisten med den fraflyttende lejer endnu ikke er afgjort.
Af bevismæssige grund vælger nogen udlejere ofte, at lade den nye lejer flytte ind i lejligheden uden istandsættelse, idet udlejeren ellers let kan blive beskyldt for at forsøge at bortskaffe beviset for istandsættelsesforpligtelsens omfang overfor den fraflyttende lejer.
Det aftales herefter med den nye lejer enten, at arbejdet udføres senere eller, at den nye lejer ikke skal foretage maleristandsættelse ved fraflytning.
I det sidstnævnte tilfælde taber udlejeren derfor et krav, idet han ikke kan dokumentere, at der er lidt noget tab, når lejligheden genudlejes uistandsat.
Der er naturligvis ingen tvivl om, at lejeren har lidt et tab, men størrelsen heraf har først kunnet gøres op 3, 5, 7, 10 år efter nemlig, når den efterfølgende lejer er fraflyttet, og maleristandsættelsen gennemføres.
Denne situation forekommer ikke rimelig, og det er muligt, at der i praksis kan findes frem til en anden løsning, men det bliver i hvert fald op ad bakke. - Vilkår om kontantbeløb.
Det forekommer ofte i lejekontrakter, især i erhvervslejekontrakter, at der er indgået en aftale imellem parterne om, at istandsættelsesforpligtelsen ved flyttesynet konverteres til et kontant beløb, hvor malerudgiften f.eks. er aftalt på forhånd til at udgøre et fast beløb pr. kvadratmeter. Om sådanne aftalte vilkår om kontant betaling fremover vil være holdbar efter Højesterets dom er tvivlsomt, i hvert fald, hvis arbejdet ikke efterfølgende udføres. I så fald vil udlejeren skulle kunne dokumentere sin udgift herfor, selvom arbejdet udføres af udlejeren selv, eller dennes folk. For beboelseslejemålet forekommer det ligeledes ofte, at der enten i kontrakt eller ved flyttesynet er aftalt, at lejeren betaler et kontant beløb til fuld og endelig afgørelse, der typisk modregnes helt eller delvist i det indbetalte depositum.
Denne model vil fremover også støde på de samme vanskeligheder, som anført ovenfor, idet et aftalt beløb til erstatning for istandsættelsesforpligtelsen, ikke vil være det samme som, at udlejeren ikke har dokumenteret et tab.
4. Alternative løsninger?
Konsekvensen af Højesterets dom vil muligvis være, at en række udlejere overvejer at ændre vilkårene i lejekontrakterne fremover.
En af modellerne vil være at aftale, at lejeren selv skal stå for udførelsen af istandsættelsesarbejder inden fraflytningen således, at lejligheden skal afleveres nyistandsat på fraflytningsdagen. I de situationer vil der typisk opstå problemer, hvis lejeren udfører arbejdet selv, og det udførte arbejde ikke er kvalitetsmæssigt i orden. I andre situationer, hvor det i kontrakten er aftalt, at lejeren skal stå for udførelsen af maleristandsættelse ved fraflytning, men at dette kun må udføres af faguddannede malere, er der ofte problemer med at få dokumentation fra lejeren for, at arbejdet er udført af faguddannede.
Sort arbejde og eget udført arbejde af tvivlsom kvalitet, er bevismæssig vanskelig at håndtere, ligesom man ofte hører forklaringen om, at malerarbejdet er udført af en af lejerens venner ”der selv er maler”
Disse problemer medfører bare andre problemer, end fremskaffelse af dokumentation for udlejers tab.
Ændrede vilkår i lejekontrakten om at lejeren selv skal stå for udførelsen af istandsættelsesarbejder inden fraflytning, vil i øvrigt ikke være nogen løsning på problemet, såfremt lejeren blot vælger at se stort på denne forpligtelse og ved lejemålets ophør blot aflevere lokalerne uden at gennemføre den kontraktmæssige forpligtelse til istandsættelse.
Herefter opstår der blot nye konflikter – skal lejeren betale husleje for den efterfølgende istandsættelsesperiode, hvor den nye lejer skulle være flyttet ind i en nyistandsat lejlighed? Dette forhindres ved lejerens misligholdelse af kontraktvilkårene og påfører udlejeren et tab.
En række af problemerne kan løses, men dette kræver en meget omhyggelig formulering af bestemmelserne om lejerens forpligtelser ved fraflytning og vilkårene herfor.
En ting er sikkert efter Højesterets dom – og det er – at udlejerne fremover må forvente, at skulle fremlægge vandtæt dokumentation for istandsættelsesudgifterne for at bevare et krav overfor lejerne for istandsættelsen ved fraflytning.
Personligt er jeg slet ikke i tvivl om, at der nu vil komme en ny bølge af sager, blot med problemer fra andre modeller og forsøg på at få lejeren til at overholde deres kontraktlige forpligtelser, idet det ikke altid er en økonomisk fordel for lejeren, at udlejeren tvinges til at lade arbejdet udføre af en selvstændig malermester.
Malermestrene i Danmark kan således være dem der får mest glæde af Højesterets dom.
