Lovligt flyttesyn uden skriftlig indkaldelse?


Advokaterne i Jyllandsgården A/S

Af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus.

LOVLIGT FLYTTESYN UDEN SKRIFTLIG INDKALDELSE?

Boligretten i Viborg har netop afsagt dom i en sag, der drejer sig om, hvorvidt udlejer havde indkaldt lejer skriftligt med 7 dages varsel til flyttesyn.

Retten lagde til grund, at lejeren den 14. marts 2016 havde opsagt lejemålet med 3 måneders varsel. Herefter havde der fundet en omfattende korrespondance sted via SMS og e-mail mellem lejer og udlejer vedrørende ophør af lejemålet.

Sagens parter havde ikke fremlagt alle SMS-er, men kun nogle af disse i sagen, da de ikke kunne printes ud.

Den 9. juni 2016 mødtes lejer og udlejer i lejligheden for at gennemgå lejligheden. Herefter blev der afholdt endnu et møde den 15. juni 2016, hvor lejeren afleverede nøglerne til lejligheden, hvor hun fik udleveret og underskrev fraflytningsrapporten.

Det bemærkelsesværdige i dommen er, at boligretten oplyser i dommen, at der har været afholdt det krævede flyttesyn, og udlejer har overholdt formalia, på trods af at udlejeren ikke har overholdt reglerne om skriftlig indkaldelse til flyttesyn.

Det fremgår af reglerne i lejelovens § 98, stk. 3, at udlejer skal indkalde den fraflyttende lejer til deltagelse i et fraflytningssyn.

Indkaldelse skal ske skriftligt med mindst en uges varsel.

Yderligere følger det af lejelovens § 99 a, at reglerne om indkaldelse og afholdelse af flyttesyn ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Det er således udlejerens pligt at sørge for, at der indkaldes til flyttesyn og at flyttesynet afholdes.

Det fremgår dog af § 98, stk. 2, at udlejeren og lejeren kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

Det er således en positiv overraskelse, at boligretten i Viborg ser bort fra det udtrykkelige formkrav om udlejerens pligt til skriftligt at indkalde lejeren med 7 dages varsel til flyttesynet. Boligretten begrunder dette med, at der faktisk har været afholdt et flyttesyn, uanset at udlejeren ikke har overholdt reglerne om skriftlig indkaldelse til flyttesyn.

Det skal dog bemærkes, at det af dommen fremgår, at udlejer og lejer havde været i skriftlig korrespondance, og at det ikke kan udelukkes, at der i disse SMS beskeder blev aftalt et flyttesyn med behørigt varsel. Det fremgår dog af dommen, at SMS beskederne ikke blev fremlagt, hvorfor det er tvivlsomt, at boligretten har lagt dette til grund for deres afgørelse. Dog fremgår det af dommen, at lejeren har bestridt, at have fået en decideret indkaldelse til mødet den 9. juni 2016.

Det kan derfor selvfølgelig undre, at lejeren, uanset at hun påstår, at hun ikke er blevet indkaldt, rent faktisk mødte til det første flyttesyn den 6. juni 2016, og kun anerkender at have mødt udlejeren i lejemålet efterfølgende den 9. og 15. juni. Uanset begivenhedsforløbet følger det dog tydeligt af ordlyden i lejelovens § 98, stk. 3, at udlejer skal indkalde skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.

Boligretten lægger indledningsvis afgørende vægt på at lejemålet blev opsagt den 14. marts 2016 med 3 måneders varsel, 

  • at der mellem parterne har været en omfattende korrespondance, både via SMS og med e-mail

  • at både udlejer og dennes malermester besigtigede lejligheden den 6. juni 2016, hvorefter malermesteren udfærdigede et tilbud på istandsættelsen, 

  • at parterne i henhold til aftale, indgået på forhånd, mødtes i lejligheden den 9. juni 2016, hvor lejeren gav møde sammen med en bekendt og fik udleveret kopi af malerens tilbud

  • at udlejer gav lejeren mulighed for som ønsket at forelægge tilbuddet fra malermesteren for sin egen maler, og

  • at parterne havde endnu et møde i lejligheden den 15. juni 2016, hvor nøglerne blev afleveret og fraflytningsrapporten underskrevet og udleveret, hvorefter der var enighed om, at udgifterne til istandsættelsen udgjorde de rejste krav. Herefter ligger det til grund, at lejeren har været til stede både den 6., 9. og 15. juni, og haft mulighed for at varetage sine interesser og tilsidesætte huslejenævnets afgørelse efter LL § 98, stk. 3, hvorefter der er pligt til at indkalde

a. skriftligt,
b. med mindst en uges varsel

til flyttesyn.

Desværre er betydningen af denne dom lidt usikker, fordi det fremgår af dommen, at både udlejer og lejer har sendt flere SMS-er til hinanden, som ikke kunne læses eller forevises skriftligt ved sagens afgørelse i retten. Denne bevisusikkerhed medfører en anbefaling om, at enhver SMS bør besvares eller bekræftes skriftligt pr. mail.

Det fremgår heller ikke af dommen, om der mellem parterne er vedtaget/aftalt brug af e-mail og SMS-er.
Det forekommer mærkeligt og uhensigtsmæssigt, at dommen ikke omtaler eller støtter sig til den særlige undtagelsesbestemmelse i LL § 99 a, hvorefter pligten til at indkalde lejeren skriftligt og med mindst 7 dages varsel kan fraviges ved aftale mellem parterne, hvis fravigelsen ikke er ”til skade for lejeren”!

Det fremgår nemlig af LL § 98, stk. 3, at udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt. – Men det fremgår ikke af loven om der er noget formkrav hertil, hvorfor et kortere varsel må kunne aftales, såvel mundtligt, via e-mail og pr. SMS. Men en SMS opfylder ikke – i dette tilfælde – at være omfattet af aftalen om brugen af IT efter LL § 4, stk. 2, da kravet hertil er at de kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lag- res på et varigt medie.

Det havde derfor været klarere, at anvende § 99 a, og tilføje at der i øvrigt også er mere end 7 dage fra den 6. juni til den 15. juni 2016, og at det forhold, at kravet om skriftlighed til indkaldelsen ikke er opfyldt og uden betydning og ikke en aftale til skade for lejeren, når denne selv har været med til at aftale tid og sted og fristen herfor, og helt klart selv har haft mulighed for at varetage sine interesser, således som det er meningen med § 98, skt. 3, om skriftlig indkaldelse med 7 dages varsel.

Brugen af SMS-er som ikke kan gengive et skriftligt varsel, må derfor på det bestemteste frarådes, og enhver aftale med lejeren bør bekræftes af udlejeren skriftligt pr. mail.

Det er også en skam, at der ikke er oplyst noget i dommen om, hvorvidt parterne har aftalt brugen af e-mail, som man kan efter LL § 4, stk. 2.

Dommen fra Viborg er en praktisk løsning på et uklart lovgrundlag og når frem til et rimeligt resultat. Når lejeren møder op til et flyttesyn og dette gennemføres, i øvrigt som foreskrevet, fordi tidspunktet er ændret efter ønske fra lejeren, eller en ny aftale mellem parterne, må det anses som en rimelig fravigelse af de formelle regler, og denne fravigelse har hjemmel i LL § 99 a.

Der er forlydender om, at huslejenævnet i Aarhus også vil følge retningslinjerne i denne dom, men hvis man vil være sikker for ikke at tabe sit istandsættelseskrav på gulvet, må det fortsat anbefales, at udlejer altid, når en opsigelse modtages, sender en skriftlig indkaldelse til flyttesynet, selvom det ligger 3 måneder ud i tiden. Efterfølgende kan tidspunktet ændres uden problemer.

Men det er garanteret ikke den sidste dom om problemstillingen!

God jul og godt nytår.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.