Boligretten i Aarhus har den 8/11 2018 afsagt en tankevækkende dom, som viser at man ikke kan være forsigtig nok i forbindelse med gennemførelse af flyttesyn.
Efter opsigelse af lejemålet den 24/4 2017, var der indkaldt til flyttesyn den 10/7 2017.
Udlejeren og 2 lejere mødte op og deltog i flyttesynet, der blev gennemført i en dårlig stemning, fordi parterne var meget uenige og lejerne var frarådet at skrive under på noget som helst.
Flyttesynsrapporten blev løbende udfyldt og gennemgået, hvorefter lejerne afviste at underskrive, også selvom udlejeren oplyste, at man alene skulle kvittere for modtagelsen af en genpart af rapporten.
Udlejeren forklarede, at han som følge af lejernes holdning, udover fremsendelse af kopi af flytterapporten, udarbejdede en ”kravsspecifikation”/opgørelse, som var mere detaljeret end flyttesynsrapportens indhold og fremsendte begge bilag dagen efter den 11/7 i et brev til lejerne, hvilket han kunne dokumentere ved en fremlagt kopi af afleveringsattest, dateret den 12/7 2017.
Lejerne bestred begge at have modtaget en kopi af flyttesynsrapporten, men bestred ikke at de havde modtaget kravsspecifikationen/opgørelsen og oplyste, at de kunne huske at have modtaget et brev om nogle nøgler i juli 2017, men ikke havde modtaget fraflytningsrapporten.
Huslejenævnet havde inden sagens behandling truffet afgørelse i sagen, og afgørelsen pålagde udlejeren at tilbagebetale lejernes depositum på ca. kr. 12.500,00 og frifandt lejerne for betaling af flytteopgørelsen på ca. kr. 10.000,00, samt pålagde udlejeren et strafgebyr på kr. 2.139,00.
I boligretten nedlagde udlejeren påstand om betaling af istandsættelsesudgifterne på kr. 22.500,00 med fradrag af depositum på kr. 12.500,00, lig med kr. 10.000,00, samt påstand om at lejerne skulle erstatte det af udlejer pålagte ge- byr på kr. 2.139,00, alt med tillæg af renter.
Lejerne påstod frifindelse og tilbagebetaling af depositum på kr. 12.500,00, – så sagen drejede sig om ca. kr. 24.600,00.
Boligrettens dom lød således:
”Det fremgår ikke af det fremsendte brev af 11. juli 2017, at der tillige er vedlagt kopi af fraflytningsrapporten. Som anført af huslejenævnet finder vi herefter ikke, at U alene ved U’s forklaring mod forklaringerne fra lejer 1 og lejer 2, om at de ikke havde modtaget fraflytningsrapporten, har bevist, at U sammen med brevet af 11. juli 2017 har fremsendt rapporten. Som følge heraf må det lægges til grund, at udlejer ikke senest 2 uger efter flyttesynet har fremsendt fraflytningsrapporten, hvorfor fristen i lejelovens § 98, skt. 4, ikke er overholdt.
Udlejers supplerende kravsspecifikation kan som anført af huslejenævnet ikke træde i stedet for den allerede udarbejdede fraflytningsrapport.
Efter lejelovens § 98, stk. 5, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse herefter. Som følge heraf har lejer 1 og lejer 2 krav på tilbagebetaling af deres depositum, hvorfor deres påstand tages til følge.
U skal herefter betale kr. 12.564,85 til lejer 1 og lejer 2 med renter som anført.”
Lejerne blev også frifundet for betaling af tillægsgebyret, som i øvrigt er en sag der skal anlægges overfor kommunen, da det er kommunekassen, der får pengene, og ikke huslejenævnet eller lejerne.
Herudover blev udlejeren dømt til at betale kr. 9.600,00 i sagsomkostninger.
Eller en lille fejl kostede udlejeren ca. kr. 34.200,00 plus udgifter til egen advokat.
Hvad kan vi lære af det?
Udlejeren har bevisbyrden for at flyttesynsrapporten er afsendt af udlejeren og beviset for at den er modtaget af lejerne og beviset for at lejerne har modtaget den inden 14 dage efter flyttesynet.
Udlejeren har alene et bevis, gående ud på at han med afleveringsattesten kan dokumentere, at han har sendt et brev til lejerne, men ikke hvad indholdet af brevet var.
Hvis udlejeren i kuverten kun havde sendt flytterapporten anbefalet eller med afleveringsattest, ville udlejeren have dokumentation for at have sendt en kuvert, men ikke bevis for at kuverten også indeholdt flyttesynsrapporten.
Herefter ville bevisbedømmelsen være en anden, idet en forklaring fra lejernes side om at have modtaget et anbefalet brev, uden at dette havde noget indhold, nok var mere tvivlsomt, da man må have formodningen imod sig, at udlejeren vil bruge ca. kr. 100,00 på at sende en tom kuvert for at opfylde en forpligtelse. Dette ville alt andet lige være bedre.
Hvis udlejeren skulle sikre sig et bedre bevis, ville det være nødvendigt at have et vidne på, hvad han havde puttet i kuverten, inden den blev afsendt. I så fald vil der være en part og et vidne på den ene side og de 2 lejere på den anden side, hvor jeg også vil mene, at bevisbedømmelsen ville falde anderledes ud.
Med virkning fra 1/1 2019 gælder lejelovens § 4, stk. 2, også for gamle lejekontrakter, hvorefter man kan kommunikere pr. mail, hvor det ellers efter loven skal være skriftligt.
Udlejeren kunne således også have sendt en kopi af fraflytningsrapporten pr. mail og bedt om en kvittering for modtagelsen, da dokumentation for afsendelsen ikke er nok i sig selv.
Derimod kunne brug af en krypteret mail have løst problemet, idet de fleste typer af krypteret mail ikke alene indeholder dokumentation for afsendelsen, men også dokumentation for modtagelsen, og i de bedste krypterede mail også en dokumentation for at modtageren havde lukket mailen op (og læst den).
Andre metoder? – ja man kan putte den i lejerens postkasse i overværelse af et medbragt vidne, eller med en af de andre lejere i ejendommen som vidne.
Endelig kan man under flyttesynet med fordel tage et billede med sin mobiltelefon af fraflytningsrapporten og sende den pr. mail til lejerne og bede dem om samtidig under flyttesynet, inden de går, at bekræfte deres modtagelse af mailen med de fremsendte fotos. Dette kræver blot, at man skal huske ved indkaldelse til flyttesyn, at skrive at lejerne skal medbringe deres mobiltelefon.
Formkravene for ind- og fraflytningssyn er et paradis for lejerne og det er tankevækkende at huske, at de blev indført ved lovændringen den 1/7 2015 under overskriften ”forenkling og modernisering”. – der er ikke meget forenkling i at indføre en stribe fjollede fælder og latterlige krav.
Kun fantasien sætter grænser!
