Principiel og vigtig dom fra Østre Landsret om
BEVISFØRELSEN MED SAMMENLIGNINGSLEJEMÅL MED PRØVEDE OG UPRØVEDE SAMMENLIGNINGSLEJEMÅL I § 5, STK. 2 LEJLIGHEDER EFTER 1/7 2020
Østre Landsret afsagde den 1/6 2021 en dom, der tog stilling til bevisvægten af prøvede og uprøvede sammenligningslejemål i en sag om det lejedes værdi i en gennemgribende moderniseret ejendom i København, hvor den indankede dom, som var afsagt af Københavns byret den 13/1 2020, var afsagt før den nye regel i lejelovens § 47, stk. 3, blev indført.
Der var i landsretten fremlagt oplysninger om både prøvede og uprøvede sammenligningslejemål, og da landsretten ikke foretog besigtigelse, hverken af det omtvistede lejemål eller sammenligningslejemålene, er grundlaget for landsrettens dom således alene de fremlagte oplysninger om sammenligningslejemålene.
Landsrettens dom belyser derfor betydningen og værdien af om der er prøvede sammenligningslejemål imellem de 26 sammenligningslejemål, som udlejeren havde fremlagt, og de 18 sammenligningslejemål, som lejeren havde fremlagt. Det der endvidere er interessant ved afgørelsen er, dels hvordan domstolene håndterer det som huslejenævnet nåede frem til, forinden sagen blev indbragt for domstolene, og det som Ankenævnet kom frem til, inden sagen kom for i retten, – og hvilken bevisvægt disse nævnsafgørelser havde for boligrettens resultat. Endelig viser dommen også, at der kommer falske løjer i Justitia’s vægtskål ved betydningen af prøvede og uprøvede sammenligningslejemål.
Lejemålet i sagen:
Sagen drejede sig om et lejemål beliggende på Østerbro i Københavns centrum, som blev genudlejet efter BRL § 5, stk. 2, i juni 2017, som var en lejlighed på 92 m2, som var moderniseret i slutningen af 1990-erne, altså dengang beløbskravet var kr. 1.500,00 pr. m2, og før udlejer var forpligtet til at gemme bilagene fra moderniseringen. Lejemålet blev udlejet for kr. 1.750,00 pr. m2. Udlejeren blev opfordret til at fremlægge dokumentation for, at lejemålet var gennemgribende moderniseret, idet lejeren bestred at dette var tilfældet, men denne dokumentation kunne udlejeren ikke fremskaffe, men i stedet for oplyse følgende:
1. Den tidligere lejer af lejemålet havde prøvet lejens størrelse ved Københavns byrets dom af 7/1 2014, hvor lejen blev godkendt med kr. 1.311,00 pr. m2.
2. Lejemålet var forinden prøvet af huslejenævnet i København og af Ankenævnet, der begge havde godkendt, at lejemålet var gennemgribende moderniseret efter BRL § 5, stk. 2.
3. Afgørelsen fra huslejenævnet i København indeholdt følgende beskrivelse af lejemålet:
”Udstyret med ældre moderniseret køkken med en bordplade i træ, gulv i vinyl, lyse elementer med stålgreb og et overskab med glaslåger. Af hårde hvidevarer var der komfur, emhætte, vaskemaskine og køle-/fryseskab. På badeværelset var der almindeligt toilet, håndvask, badeplads med forhæng, flisegulv, samt fliser i 2/3 væghøjde og med en frise, mens den øverste del af væggene var malede.
Endvidere var der i lejligheden termoruder, dørtelefon, fjernvarme og delvis nyt el i form af HPFI-relæ.”
Nævnsafgørelserne:
Huslejevæsenet anså lejemålet for gennemgribende moderniseret efter BRL § 5, stk. 2, men fandt at lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi og nedsatte denne fra kr. 1.750,00 pr. m2 til kr. 1.400,00 pr. m2.
Sagen blev herefter indbragt for Ankenævnet af udlejeren, der gjorde gældende, at lejeværdien var væsentlig højere end de kr. 1.400,00 huslejenævnet havde nedsat lejen til, mens lejerne krævede lejen nedsat.
Ankenævnet traf afgørelse om, at dette også anså betingelserne i BRL § 5, stk. 2 for opfyldte, idet Ankenævnet også havde fastslået dette i den tidligere ankenævnsafgørelse og henviste til huslejenævnets beskrivelse af lejemålet, hvorefter Ankenævnets flertal var enige med huslejenævnet og også fastsatte lejen til kr. 1.400,00 pr. m2, mens et mindretal i nævnet ville godkende en højere leje. Ankenævnets afgørelse blev herefter indbragt for boligretten af udlejeren.
Boligrettens dom:
I forbindelse med udlejerens indbringelse af sagen for boligretten, fremlagde udlejeren oplysninger om 6 sammenligningslejemål, alle beliggende i København Ø, mens lejeren fremlagde oplysninger om 10 sammenligningslejemål, men dommen indeholder ikke nærmere oplysninger om disse, bortset fra at boligretten besigtigede 6 af sammenligningslejemålene og anfører i sin afgørelse, at nogle af sammenligningslejemålene var møbleret og at sammenligningslejemålene generelt var bedre indretningsmæssigt end det omhandlede lejemål.
Derimod gjorde lejeren meget ud af, at den tidligere boligretsdom fra 2014 på kr. 1.311,00 pr. m2 ikke kunne tillægges betydning, da denne ikke havde retskraft overfor nye lejere og udlejere, men kun havde retskraft overfor de personer, der var parter i sagen dengang.
Dette er korrekt, men den tidligere boligretsdom kan til gengæld tillægges bevisværdi.
Lejeren anfægtede fortsat at udlejer skulle dokumentere den gennemgribende modernisering ved fremskaffelse af dokumentation for udgiften og da udlejeren ikke kunne fremskaffe disse, da ejendommen var købt af et konkursbo, henviste lejeren til at udlejeren i så fald kunne føre beviset ved at gennemføre syn og skøn. Dette kunne udlejeren trygt undlade, idet bestemmelsen i boligreguleringsloven om at udlejer skal kunne dokumentere håndværkerudgifterne først blev indført for lejemål, der blev moderniseret efter 1/1 2001. Boligretten bemærkede, at flere af de besigtigede sammenligningslejemål var møbleret og derfor mindre sammenlignelige, og nåede, efter en samlet bedømmelse af de foreliggende oplysninger og efter indtrykket under besigtigelsen og de øvrige sammenligningslejemål, frem til at fastsætte lejen til kr. 1.575,00 pr. m2.
Ved boligrettens dom opnåede udlejeren således en forhøjelse af lejen i forhold til Ankenævnets nedsættelse til kr. 1.400,00 pr. m2.
Denne dom ankede lejeren til Østre Landsret (i januar 2020) og under sagens forberedelse i landsretten trådte den nye bevisregel i LL § 47, stk. 3, i kraft, den 1/7 2020.
Det bemærkes derfor, at boligrettens dom er afsagt før indførelsen af den nye bevisregel 1/7 2020, og at boligrettens dom blev anket til landsretten, også inden den nye bevisregel i § 47, stk. 3 trådte i kraft.
Bevisbedømmelsen i dansk ret:
Indtil 1/10 2021 har der kun eksisteret en regel i dansk ret om bevisbedømmelsen ved domstolene, nemlig retsplejelovens § 344, stk. 1, der lyder:
På grundlag af det, der er passeret under forhandlingerne og bevisførelsen, afgør retten, hvilke faktiske omstændigheder der skal lægges til grund for sagens bedømmelse.
Denne grundsætning udtrykker en grundpille i dansk ret om, at det er de danske domstole, der suverænt bestemmer og tager stilling til om et bevis er ført, også kaldet ”den frie bevisbedømmelse”, hvor det er de uafhængige dommere, der i hver enkelt sag afgør hvad der er bevist og hvad der ikke er bevist. Denne grundsætning er helt afgørende for retssikkerheden, idet dette netop er kernen i dommernes uddannelse og dermed en retssikkerheds garanti, som har eksisteret i over 100 år. Der findes således ingen regler i nogen danske love, som indeholder en begrænsning i domstolenes frie bevisbedømmelse.
Det var på denne baggrund, at Vestre Landsret under høringsrunden forud for indførelsen af lovændringerne i lejeloven fra 1/10 2020 kom med følgende usædvanlige skarpe indlæg til den kommende ændring ved indførelsen af lejelovens § 47, stk. 3, hvor Vestre Landsret skrev:
”Vestre Landsret finder det betænkeligt, hvis det i loven defineres, at visse beviser skal tillægges særlig vægt og særligt betænkeligt, når det i forarbejderne anføres, at uprøvede sammenligningslejemål kun kan tillægges bevisværdi, hvis der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Landsretten bemærker i den forbindelse, at bevistemaet fortsat er en sammenligning med den almindeligt gældende leje for tilsvarende lejemål, jfr. lejelovens § 47, stk. 2, og at en huslejenævnsprøvelse, som normalt ikke sker på baggrund af konkrete sammenligningslejemål, men i stedet efter nævnenes generelle kendskab til lejeniveauet ikke gør det konkrete sammenligningslejemål mere sammenligneligt.
Vestre Landsret mener, at bevisbedømmelsen fortsat bør være fri, herunder ved at huslejenævnene og domstolene i den samlede bevisvurdering kan inddrage om prøvede sammenligningslejemål anses for mere repræsentative end hele den almindeligt gældende leje.”
Også den danske dommerforening kom for en gangs skyld med en markant udtalelse i høringsrunden med følgende udtalelse:
”Dommerforeningen har særligt hæftet sig ved et forslag til en ny bestemmelse af lejelovens § 47, stk. 3, som indebærer, at der indføres en lovreguleret bevisbedømmelse. Bevisbedømmelsen udgør en central del af domstolenes kompetence og opgave. Dommerforeningen er bekendt med Vestre Landsrets høringssvar om den foreslåede lovfæstede bevisbedømmelse. Dommerforeningen kan fuldt ud tilslutte sig landsrettens høringssvar.”
Vestre Landsrets henvisning til den gældende bevisregel i lejelovens § 47, stk. 2, som ikke er ændret og som stadigvæk er gældende, har følgende ordlyd:
Ved afgørelse efter stk. 1, 1. punktum (er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til et beløb, der er rimelig under hensyn hertil) skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Denne regel er fortsat gældende efter 1/7 2020 og er ikke berørt af ændringerne den 1/7 2020, men den nye regel der indførtes som LL § 47, stk. 3, har følgende ordlyd:
Ved sammenligning af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været til genstand for særskilt prøvelse.
Denne nye bevisregel medfører eksempelvis, at hvis udlejeren fremlægger 25 sammenligningslejemål i form af 25 andre lejekontrakter fra samme ejendom og nærliggende ejendomme i samme gade og i sidegaderne i kvarteret, eller lidt længere væk i området, er dette et tilstrækkeligt bevis for lejeværdien for tilsvarende lejemål i kvarteret eller området.
De anførte kriterier om art, størrelse, beliggenhed, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsesstand skal dommeren således vægte, således at kun de bedste og mest sammenlignelige har bevisvægt og hvis der er tilstrækkelig af disse, har den, der bærer bevisbyrden, ført bevis for ”den leje som er almindeligt gældende i kvarteret”.
Den nye bevisregel sætter denne rimelige og fornuftige bevisregel delvis ud af kraft, hvis lejeren f.eks. fremlægger 5 – 7 ”prøvede” sammenligningslejemål og gør gældende, at de skal tillægges mere vægt end modpartens bevis for den almindeligt gældende leje i kvarteret.
Det er derfor meget vel begrundet, når Vestre Landsret i høringssvaret gør udtrykkeligt opmærksom på, at i det omfang de prøvede sammenligningslejemål kun er prøvet i huslejenævnet, bør de ikke tillægges en særlig bevisvægt, fordi huslejenævnet jo ikke i forbindelse med fastsættelse af lejens størrelse i § 5, stk. 2 lejemål, kører rundt og besigtiger et større antal sammenligningslejemål, men alene besigtiger det omtvistede lejemål og tager stilling til lejens størrelse efter ”nævnets generelle kendskab til lejeniveauet”.
Dette generelle kendskab kan jo være af meget forskellig kvalitet, men hvilken bevisværdi skal man tillægge en nævnsafgørelse, hvor der ikke er enighed, men som det ofte er tilfældet består af flere dissenser, hvor et nævnsmedlem (lejerrepræsentanten) stemmer for en husleje på kr. 1.000,00 pr. m2, et andet medlem (udlejerrepræsentanten) stemmer for en godkendelse af den gældende leje på ca. kr. 1.600,00, mens huslejenævnets formand, som det ofte er tilfældet, lægger sig i midten og voterer for at lejeniveauet er kr. 1.300,00 pr. m2 og dette bliver som følge af at der er flertal for kr. 1.300,00 resultatet af huslejenævnets afgørelse. Hvilken bevisværdi har en sådan prøvelse af lejens størrelse? – det er nærmere udtryk for en boligpolitisk holdning end en sagkyndig vurdering.
Hvilken værdi har en huslejenævnsafgørelse, som tager stilling til en 20 – 25 år gammel modernisering, som lige opfylder kravene til forbedringen efter de dagældende beløbsgrænser på kr. 1.500,00 pr. m2 i forhold til en anden huslejenævnsafgørelse, hvor der er tale om en nyere modernisering, hvor der både er flyttet døre i køkkenet, for at give en bedre indretning, og sket udvidelse af badeværelset for at skabe et mere moderne badeværelse, hvor lejemålet både har hems og altan, varme i badeværelsesgulvet og særskilt bruseniche. – det afhænger i høj grad af hvilken detaljegrad huslejenævnets beskrivelse har af det omtvistede lejemål.
Et andet eksempel, der ikke er helt usædvanligt, forekommer i en række nævnsafgørelser, hvor de 3 medlemmer i huslejenævnet er enige om et bestemt beløb. Hvis man spørger et af medlemmerne, hvorfor han ikke dissentierede for en højere leje, når han giver udtryk for, at han gerne ville godkende den aftalte leje, lyder svaret ofte ”det er almindelig praksis i nævnet, at man gør meget ud af at vi skal nå til enighed. Det er altid lejerlægdommerne, der melder ud med det laveste beløb, og jeg med at vi godkender lejen, og efter en længere drøftelse når vi i ovennævnte eksempel vota fra 1.000,00 over kr. 1.300,00 til 1.600,00 pr. m2 frem til at fastsætte lejen til kr. 1.300,00 i enighed.” – og når jeg så siger, men hvorfor voterer du ikke for at godkende lejen, så vil jeg stå med en bedre sag i boligretten, lyder svaret ofte, ”ja men jeg synes det var bedre, at jeg gik med på formandens forslag om at mødes på midten, for ikke at risikere at formanden og lejerlægdommerne blev enige om et lavere beløb, f.eks. kr. 1.200,00, og så sikrer jeg jo udlejeren den blev kr. 100,00 højere.”
Hvad er bevisværdien af denne afgørelse?
Det er blot et udtryk for, at man har handlet sig til det, man kunne blive enige om, og ikke foretaget en egentlig bevisvurdering.
Bevisførelsen i boligretten i § 5, stk. 2 – sager:
Når en huslejenævnsafgørelse, der har nedsat lejen, bliver indbragt for boligretten medvirker der normalt 2 lægdommere, der er udpeget af landsretten for en 4-årig periode, som har erfaring i og kendskab til vurdering af forskellige moderniseringer. De bliver under en prøvelse af lejeværdien i en § 5, stk. 2 sag dels typisk præsenteret for 25 – 50 sammenligningslejemål og ofte flere, og dels under hovedforhandlingen i retten slæbt rundt på besigtigelse af 10 – 15 sammenligningslejemål i kvarteret eller området og har som grundlag for besigtigelsen også kopi af lejekontrakterne og huslejenævnsafgørelserne og ser typisk både prøvede og uprøvede sammenligningslejemål og bruger en hel dag til dels at gennemgå det skriftlige materiale og dels at besigtige sammenligningslejemål, før de tager stilling til lejens størrelse efter LL § 47, stk. 2.
I modsætning til denne grundige sagsbehandling og bevisførelse foregår huslejenævnets besigtigelse typisk på 10 minutter, hvor de går rundt og kigger på det omtvistede lejemåls modernisering, hvorefter de tager videre til næste sag.
Særligt for København har man et ekstra huslejenævn, kaldet Ankenævnet, for de Københavns huslejenævn og så vidt jeg er orienteret foretager de ikke besigtigelse af det omtvistede lejemål, men sender 2 mand afsted, nemlig dels den i huslejenævnet ansatte sekretær, sammen med en af kommunens byggesagkyndige, og de afleverer efter besigtigelsen til Ankenævnet et skriftligt notat om, hvad de har set.
Hvilken bevisvægt har dette forhold til huslejenævnet og hvilken bevisvægt har dette i forhold til boligrettens besigtigelse af sammenligningslejemål.
Det er derfor med rette, at Vestre Landsret og dommerforeningen skarpt har kritiseret og advaret imod at indføre en bevisregel, som tillægger huslejenævnenes og ankenævnets afgørelser særlig bevisvægt, hvilket svarer til at blande æbler og pærer sammen.
Hvis bevisreglen i den nye LL § 47, stk. 3 blot skulle give lidt mening, burde denne være begrænset til den bevisværdi, som findes i andre domme fra boligretterne.
Landsrettens behandling af sagen:
Under forberedelsen fremlagde begge parter en stribe sammenligningslejemål – 44 i alt, herunder havde udlejer fremlagt 26 lejemål, hvoraf 6 tidligere var prøvet, og lejeren fremlagde 18 sammenligningslejemål med detaljerede oplysninger om de enkelt sammenligningslejemåls indgåelsestidspunkt, størrelse, udstyr m.v.
Udlejers bevisførelse omfattede 26 sammenligningslejemål med en aftalt leje på kr. 1.600,00 – kr. 1.650,00 pr. m2, som bestod i:
En boligretsdom vedrørende samme lejlighed med en tidligere lejer fra 2014.
4 andre boligretsdomme.
3 forhåndsgodkendelser.
18 lejekontrakter.
Lejerens bevisførelse omfattede 18 sammenligningslejemål i niveauet kr. 1.200,00 – kr. 1.400,00 pr. m2 således:
16 huslejenævns-/ankenævnsafgørelser i området.
2 huslejenævns-/ankenævnsafgørelser udenfor området.
Landsretten foretog ikke besigtigelse af nogen sammenligningslejemål eller det omtvistede lejemål, hvorfor bevisvurderingen udelukkende skete på grundlag af de fremlagte oplysninger om samtlige lejemål.
Landsrettens dom er opdelt i 3 afsnit, hvor det første afsnit har følgende overskrift:
Beviset for tidspunktet for moderniseringen:
Herunder henviste landsretten til at der i boligrettens dom af 7/1 2014 vedrørende samme lejemål var gengivet en beskrivelse af lejemålet fra huslejenævnet og fra ankenævnet med følgende tekst:
Ved besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at lejligheden opvarmes med fjernvarme og at den er forsynet med termoruder og dørtelefon. I lejemålet er et moderniseret elementkøkken med vinylgulv, udstyret med gaskomfur, emhætte, køle-/fryseskab og vaskemaskine. Der er endvidere i lejemålet et moderniseret badeværelse med fliser på gulv og vægge beklædt med fliser og glasvæv udstyret med håndvask, toilet og bruseniche. Nævnet bemærkede, at der var nye elkontakter, men ældre installationer og gammel rørføring. Endelig vurderede nævnet, at moderniseringen af lejemålet umiddelbart er sket i slutningen af 1990-erne.
Nævnet er på baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen af den opfattelse, at der utvivlsomt er tale om et gennemgribende forbedret lejemål i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og at forbedringen er gennemført indenfor en periode på 2 år, samt at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, jfr. principperne i lejelovens § 58.
Herefter konkluderer landsretten, at huslejenævnets og ankenævnets konstateringer er blevet truffet efter besigtigelse og som blev accepteret af de daværende parter under den senere boligretssag om lejefastsættelsen. Endvidere at sagsøgerne i sagen blev gjort opmærksom herpå i deres lejekontrakt.
Herefter konkluderes det, at lejen kan fastsættes efter BRL § 5, stk. 2.
Grundlaget for lejefastsættelsen:
Landsretten indleder dette afsnit med en henvisning til den almindelige bevisregel i lejelovens § 47, stk. 2, om at lejen fastsættes på baggrund af en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende boliger m.v.
Herefter gennemgik landsretten bemærkningerne til forslaget om den nye bevisregel i LL § 47, stk. 3, som havde følgende ordlyd:
Prøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kunne tillægges bevisvægt, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Forstået således at er der fremlagt nok sammenligningslejemål med en leje, som har været prøvet, til at det lejedes værdi er tilstrækkelig belyst, vil lejemål med en uprøvet leje ikke kunne tillægges værdi. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.
(min bemærkning: Det er en usædvanlig og driftig form for lovgivning, at præcisere at hovedreglen om bevisførelsen i LL § 47, stk. 2, er uden betydning og ikke kan tillægges vægt, hvis der er tilstrækkeligt med prøvede sammenligningslejemål. – de prøvede sammenligningslejemål skal da for pokker også ligge indenfor kvarteret eller området og også være sammenlignelige efter lovens krav i § 47, stk. 2 om ”beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.” – dette fremgår jo ikke nødvendigvis i teksten i de fremlagte huslejenævnsafgørelser. – En ordret fortolkning af forarbejderne betyder således at man kan sætte § 47, stk. 2, om den almindeligt gældende leje i kvarteret ud af kraft – det er lige præcis dette landsretten præciserer i høringssvaret gengivet ovenfor).
Herefter præciserer landsretten, at selvom nogen af de af lejeren fremlagte sammenligningslejemål, hvor huslejenævnet har fastsat en leje, er indbragt for boligretten og derfor fortsat under prøvelse, har sådanne sammenligningslejemål bevisvægt, selvom afgørelsen endnu ikke er endelig!
Endvidere tager landsretten stilling til om forhåndsgodkendelser fra huslejenævnet må anses for at indeholde en særskilt prøvelse af lejen og dette bekræfter landsretten, selvom moderniseringsarbejderne ikke er udført og besigtiget! Endelig anfører landsretten, at også den tidligere byretsdom vedrørende samme lejemål fra 2014 indgår i bevisførelsen. Herefter udskød landsretten de af lejeren fremlagte sammenligningslejemål som var beliggende på Frederiksberg og i Hellerup, da disse ikke var beliggende i kvarteret.
Fastsættelse af det lejedes værdi:
”Efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, herunder størrelsen af lejen og de anvendelige sammenligningslejemål, finder landsretten at L1 og L2 ikke har godtgjort at det lejedes værdi er mindre end fastsat af den enige boligret til kr. 1.575,00 pr. m2, svarende til kr. 144.900,00 årligt – også selvom boligrettens afgørelse er truffet på baggrund af blandt andet en række uprøvede sammenligningslejemål.
Landsretten stadfæster derfor boligrettens dom”. (på kr. 1.575,00 pr. m2)
Min kommentar til Østre Landsrets afsluttende præmis om at lejeren ikke har godtgjort at det lejedes værdi er mindre end de af boligretten godkendte kr. 1.575,00 pr. m2 er overraskende allerede fordi at det som bekendt ikke er lejeren, der har bevisbyrden i § 5, stk. 2 sager.
Dette fremgår som bekendt udtrykkeligt af lovteksten i BRL § 5, stk. 8, 3. punktum ”ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.”
Loven indfører således omvendt bevisbyrde og det forhold at der i lovteksten alene er anvendt ordet ”boligretten” dækker den omvendte bevisbyrde naturligvis også en ankesag til en landsret, eller til højesteret!
Hvad kan man udlede af dommen og hvilke overvejelser og bemærkninger giver denne anledning til?
1. Det skal indledningsvis præciseres, at de 4 afgørelser er truffet på 3 forskellige grundlag.
Huslejenævnets afgørelse er truffet på grundlag af indsendte oplysninger om lejemålet, besigtigelsen af dette, men ingen oplysninger eller besigtigelser af sammenligningslejemål, men efter et skøn af huslejenævnets medlemmer, og nåede frem til en nedsættelse fra kr. 1.750,00 til kr. 1.400,00 pr. m2.
Ankenævnets afgørelse er truffet på samme grundlag og herunder oplysningerne i huslejenævnets afgørelse, og nåede frem til stadfæstelse af huslejenævnets afgørelse på kr. 1.400,00 pr. m2.
Boligrettens dom er truffet på grundlag, dels af besigtigelse af det omtvistede lejemål, dels besigtigelse af 6 sammenligningslejemål, og forhøjede lejen fra kr. 1.400,00 til kr. 1.575,00 pr. m2.
Landsrettens dom er truffet uden besigtigelse af hverken det omtvistede lejemål eller sammenligningslejemål, men fortrinsvis på grundlag af de i alt 44 fremlagte sammenligningslejemål, og stadfæstede boligrettens dom på kr. 1.575,00 pr. m2.
Det er således vigtigt at notere, at bevisgrundlaget er 3 forskellige bevisgrundlag, der bedømmes i nævn, boligret og landsret.
2. Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejemålet blev indgået pr. 1/6 2017 og både huslejenævnets og ankenævnets afgørelser og boligrettens dom af 13/1 2020 blev truffet inden 1/7 2020, hvor den nye bevisregel trådte i kraft, mens Østre Landsrets dom blev afsagt 1/6 2021 efter at den nye bevisregel var trådt i kraft i mellemtiden.
Det skyldes ikrafttrædelseslovens formulering og indførelse af LL § 47, stk. 3, som både er ulogisk og uhensigtsmæssig, hvilket klart dokumenteres af afgørelsen ved indførelse af en besynderlig bevisregel, der hverken tager hensyn til hvornår lejeaftalerne er indgået eller til hvornår en sag om lejens størrelse indbringes eller afgøres.
3. Som fremhævet af Vestre Landsret og dommerforeningen og høringen af lovforslaget om den nye bevisregel i LL § 47, stk. 3, er det vigtigt at være opmærksom på, at hovedreglen for vurderingen af det lejedes værdi stadigvæk er LL § 47, stk. 2, hvorefter det lejedes værdi er den almindeligt gældende leje i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
4. Hvorledes bedømte landsretten sammenligningslejemålene som beviser?
For det første præciserer landsretten, at sammenligningslejemål, som er prøvet i huslejenævnet, men påanket til domstolene, indgår i bevisbedømmelsen, uanset at prøvelsen af disse ikke er endelige.
For det andet udtaler landsretten, at også nævnsafgørelser indeholdende en forhåndsgodkendelse af huslejen indgår som bevis. – dette forekommer lidt underligt, idet de øvrige prøvede afgørelser netop har været besigtiget af nævn eller boligret, hvor det er konstateret, hvilken lejeværdi moderniseringen har medført i modsætning til en udlejer, der indsender et tilbud med beskrivelse af hvad der skal udføres og en pris eller overslag herpå, bestemt ikke er samme vurderingsgrundlag som en besigtiget færdig moderniseret lejlighed.
For det tredje nævner landsretten, at også en nævnsafgørelse på et lejemål i samme ejendom på kr. 1.505,00 pr. m2 indgår som sammenligningslejemål.
For det fjerde nævnes begrundelsen i boligrettens dom og dette må sandsynligvis omfatte bemærkningen fra boligretten om at de besigtigede sammenligningslejemål i boligretten gennemsnitligt var bedre indretningsmæssigt end det omtvistede lejemål.
Til sidst anfører landsretten, at også boligrettens dom fra 2014 for det samme lejemål med den tidligere lejer indgår i bevisbedømmelsen og herefter præciseres det, at kun ”nogle” af de af udlejeren fremlagte sammenligningslejemål indgår i bevisbedømmelsen, nemlig de der har været prøvet, og landsretten sammenfatter herefter bevisbedømmelsen som at sagen kan afgøres alene på grundlag af de prøvede sammenligningslejemål, fordi der er fremlagt et passende antal heraf, – ”og ser derfor bort fra de fremlagte uprøvede sammenligningslejemål”.
5. Den sidste bemærkning fra landsretten, om at man ser bort fra de uprøvede sammenligningslejemål, er tankevækkende. Realiteten heraf er, at landsretten tilsyneladende ikke anvender hovedreglen i LL § 47, stk. 2, men alene bevisreglen i § 47, stk. 3, idet antallet af prøvede lejemål herefter betragtes som værende beviset for den almindeligt gældende leje efter stk. 2.
6. Hvad ved vi om værdien af de prøvede sammenligningslejemål?
Det bevisgrundlag landsretten anvender var udlejers boligretsdomme og lejerens 14 nævnsafgørelser. De 14 nævnsafgørelser kunne f.eks. typisk være 7 nævnsafgørelser, hvor lejen ikke var særlig høj og derfor blev godkendt af huslejenævnet, og 7 andre nævnsafgørelser, hvor lejen blev nedsat, enten fordi der var tale om 15 – 20 år gamle moderniseringer, som efterhånden var nedslidte, eller fordi moderniseringen ikke var særlig omfattende eller af særlig høj kvalitet. Disse siger derfor ikke ret meget om den almindelige leje i kvarteret. Om udlejers 18 fremlagte lejekontrakter ved man derimod, at de siger noget om at der var enighed mellem lejer og udlejer om hvad lejen skulle være for de 18 sammenligningslejemål. Landsretten og parterne i sagen kender heller ikke hinandens sammenligningslejemål, da der ikke skete besigtigelse i landsretten, men kun var sket en besigtigelse af et beskedens antal af udlejers sammenligningslejemål i boligretten. Men vi ved at lejen i de fremlagte lejekontrakter lå på kr. 1.600,00 – kr. 1.650,00 pr. m2 og var aftalt inden væsentlighedskravet blev fjernet den 1/7 2020.
Det er derfor efter min opfattelse stærkt betænkeligt, at landsretten vælger at se bort fra alle de uprøvede sammenligningslejemål, da hovedreglen om hvordan man finder det lejedes værdi i LL § 47, stk. 2, stadigvæk er gældende.
7. Som nævnt ovenfor er huslejenævnets, ankenævnets og boligrettens afgørelser alle sammen truffet inden den 1/7 2020, og dermed mens der i § 5, stk. 2, var indeholdt et væsentlighedskrav, således at den aftalte leje ikke kunne nedsættes, hvis den ikke var 10 – 15% over det lejedes værdi. Den aftalte leje på kr. 1.750,00 ligger kr. 175,00 pr. m2 over den lejeværdi, som boligretten fastslår og anfører at den aftalte leje ligger væsentligt over det lejedes værdi, idet de kr. 175,00 pr. m2 svarer til 11,11% og dermed opfylder betingelsen for nedsættelse.
Det er både lovsjusk og urimeligt, at den nye bevisregel blev indført uden overgangsregler, således at den fik tilbagevirkende kraft og rammer lejeaftaler, der var indgået før 1/7 2020, hvor den aftalte leje godt måtte overstige det lejedes værdi, blot det ikke var væsentligt.
Denne virkning har efter min opfattelse ekspropriativ karakter, idet en lovlig indgået lejeaftale ikke bør kunne ændres med tilbagevirkende kraft, men en overskridelse på 11,11% ligger lige på vippen.
8. Det største problem er at landsretten har fastsat lejen alene på baggrund af de prøvede afgørelser uden besigtigelse af disse, hverken af parternes advokater eller af landsretten.
Det er min erfaring, at der er meget stor forskel på indholdet og omfanget af en gennemgribende modernisering efter § 5, stk. 2. Sagerne kan groft opdeles i 3 kategorier, som følge af forskellig beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Den skrabede modernisering, dels hvor kun lige er lavet det der var nødvendigt for at opfylde kravene og dels ældre utidssvarende moderniseringer (kr. 1.100,00 – kr. 1.300,00 pr. m2.
Dels mellemudgaven, hvor der typisk er lidt ekstra i form af indbygningsskabe, flere hårde hvidevarer i køkkenet og bedre belysning, mere badeværelsesinventar og lidt større badeværelser end de helt små og gerne udvidede badeværelser i forbindelse med nedlæggelse af bagtrappe og afgrænset brusekabine (kr. 1.300,00 – kr. 1.500,00 pr. m2).
Og endelig luksusudgaven, hvor der typisk er sket ombygning af lejemålets indretning, således at arealet er bedre udnyttet, køkkenet bedre indrettet, og udover opvaskemaskine også med installation af vaskemaskine, og badeværelset er typisk ombygget og udvidet, således at det har en tidssvarende størrelse og med tidssvarende inventar, og herudover dyrere materialer, flere garderobeskabe, al el og belysning i nyt (kr. 1.500,00 – kr. 1.700,00 pr. m2).
For at parterne og landsretten kan bedømme værdien af de enkelte prøvede sammenligningslejemål vil det være nødvendigt, dels med en detaljeret beskrivelse af hver eneste lejemål og dels en række fotos, som dokumenterer indholdet og omfanget af moderniseringen, idet det ellers er muligt for nogen af tage stilling til værdien af de prøvede sammenligningslejemål.
Prøvelsen af det lejedes værdi skal uanset den nye bevisregel i LL § 47, stk. 3, stadigvæk opfylde den almindelige bevisregel i LL § 47, stk. 2, og en sådan prøvelse ses ikke at være sket. Det er meget betænkeligt og giver forkerte lodder i Justitia’s vægtskåle.
Konklusion:
Man skal ved fremtidige sager med prøvelse af det lejedes værdi være ekstremt omhyggelig med de sammenligningslejemål, der skal anvendes og besigtiges, og sammenligningslejemålene bør indeholde oplysninger om hvornår lejlighederne blev moderniseret, hvornår prøvelsen er sket og hvad den aktuelle leje er.
Dommen er trykt i TBB 2021.1207 Ø.
